1. Un document établi contradictoirement
L'état des lieux permet de comparer le logement au début et à la fin de la location, de déterminer les éventuelles réparations à réaliser et de les répartir justement entre le propriétaire et le locataire. Le constat de l'état des lieux se fait lors de la remise des clés et au moment de leur restitution, en présence des deux parties.
À savoir : Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux, l'autre peut réclamer le concours d'un huissier pour l'établir. Sa rémunération est fixée en fonction de la superficie du logement et est partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire.
2. Il peut être réalisé en format papier ou dématérialisé
L'état des lieux peut être réalisé sous la forme d'un document unique ou de documents distincts entrée et sortie - ayant une présentation similaire. Il est établi sur support papier ou sous forme électronique. Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. Il doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie.
3. Il doit contenir un minimum d'informations
Pour vous aider, sachez qu'il existe des modèles types d'état des lieux. Cependant, ce dernier doit impérativement décrire le logement, son état de conservation et comporter au minimum les informations suivantes (décret du 30 mars 2016) :
À l'entrée et à la sortie du logement :
- le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
- sa date d'établissement
- la localisation du logement
- le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur
- le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
. le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie
- le détail et la destination des clés (quelles clés pour quelles portes) ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images)
- la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
À la sortie du logement :
- l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire
- la date de réalisation de l'état des lieux de sortie
- éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée
À retenir : Pensez à ne négliger aucun détail : notez la moindre observation (tâches, peinture écaillée, etc.), prenez des photos et relevez précisément les différents compteurs.
4. Le locataire a 10 jours pour modifier l'état des lieux
Selon la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant (par lettre recommandée avec accusé de réception) de modifier l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Cela peut arriver si le locataire relève un défaut important lors des premiers jours d'occupation ou s'il constate des défauts dans le système de chauffage au cours du premier mois de chauffe (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.
Quid du dépôt de garantie : Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer (hors charges) pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cependant, cette majoration n'est pas dûe si le défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
5. Cas où l'état des lieux est réalisé par un professionnel
Lorsque l'état des lieux est établi par l'intermédiaire d'un professionnel comme un agent immobilier par exemple, une partie des honoraires peut être mise à la charge du locataire. Toutefois, la part payée par ce dernier ne peut pas excéder le montant payé par le bailleur et ce, dans la limite de 3 euros TTC par m² de surface habitable.
Exemple : Pour un logement de 25 m², si l'état des lieux est facturé 170 euros, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 75 euros (3 euros x 25), le bailleur prenant en charge le reste.
