Vous rêvez d’acheter un petit nid douillet à deux ? Cet investissement marque souvent un tournant. Mais attention : selon que vous soyez mariés, pacsés ou en union libre, les règles changent chez le notaire ! Comprendre ces différences, c’est éviter les galères et sécuriser votre projet. Alors, comment ça marche ?
Le mariage : une protection juridique renforcée
Le mariage, c’est le cocon juridique par excellence. Votre régime matrimonial décide de qui possède quoi :
La communauté réduite aux acquêts est le régime par défaut en l'absence de contrat de mariage. Les biens acquis pendant le mariage avec des fonds communs appartiennent aux deux époux, peu importe qui les finance. Exemple : après votre mariage, vous achetez une maison à 300 000 €. Même si vous payez 200 000 € et votre conjoint 100 000 €, elle est à vous deux à parts égales. Attention, vos héritages ou biens d’avant restent perso. Avec la séparation de biens, chaque époux reste propriétaire des biens acquis avant et pendant le mariage. En cas d'achat immobilier commun, la répartition de la propriété est proportionnelle à la contribution financière de chacun, telle que stipulée dans l'acte d'achat. Pour une maison à 300 000 €, si vous mettez 70 % (210 000 €), vous en avez 70 %. C’est noté noir sur blanc chez le notaire. Si vous signez une communauté universelle, tous les biens, acquis avant et pendant le mariage, sont communs, sauf clause spécifique dans le contrat de mariage (ex. exclusion de certaines dettes). Ce régime est souvent choisi pour simplifier la transmission du patrimoine en cas de décès.
En cas de divorce, la répartition du bien immobilier dépend donc de votre régime matrimonial. Par exemple, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le bien est partagé équitablement, tandis que sous la séparation de biens, chacun récupère sa contribution initiale.
Le PACS : une flexibilité encadrée
Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) est une alternative au mariage offrant une certaine protection juridique. Depuis 2007, le régime par défaut est celui de la séparation de biens, sauf stipulation contraire dans la convention de PACS.
Lorsque vous vous pacsez sous le régime de la séparation de biens, chaque partenaire est propriétaire des biens qu'il acquiert. Lors d'un achat immobilier commun, la propriété est répartie selon la contribution financière de chacun, précisée dans l'acte notarié. Vous achetez un appartement, à 200 000 €. Vous mettez 120 000 €, votre moitié 80 000 € ? Vous avez 60 % et elle 40 %, point final. Si les partenaires le souhaitent, ils peuvent opter pour le régime de l'indivision en le mentionnant dans leur convention de PACS. Dans ce cas, le bien acquis ensemble est présumé appartenir à parts égales, sauf indication contraire. Dans votre convention ou l’acte, vous pouvez dire "50/50", même si les apports diffèrent. Exemple : pour ce même appartement, vous êtes propriétaires à égalité, peu importe qui a payé quoi.
En cas de séparation, vous vendez et partagez selon vos parts. Si vous voulez garder l’appartement, rachetez les 40 % de l’autre (80 000 € + frais). En cas de décès, le partenaire survivant n'est pas automatiquement héritier. Il est donc recommandé de rédiger un testament pour protéger les droits du survivant.
Le concubinage : une protection limitée
En union libre, pas de chichi : la loi vous voit comme des colocataires améliorés. Pour un achat immobilier, une seule option, l’indivision. Vous achetez une maison à 250 000 €. Vous payez 150 000 €, votre chéri(e) 100 000 € ? Vous avez 60 % et lui 40 %, gravé dans l’acte notarié. Simple, mais risqué.
En cas de séparation, les mêmes règles que pour le PACS s'appliquent : vente du bien et répartition selon les parts détenues, ou rachat de la part de l'autre.
En cas de décès, votre moitié n’hérite pas de vos 60 %, et ses héritiers (parents, enfants) récupèrent sa part. Pire, si vous héritez via un testament, c’est 60 % de droits de succession après un mini-abattement de 1 594 €. Exemple : sur 100 000 €, vous payez 58 404 € d’impôts ! Solution maligne : une SCI (société civile immobilière) à créer pour 1 000-2 000 € chez le notaire.
Et si on passait chez le notaire ?
Quel que soit votre statut, le notaire est votre meilleur allié. Il rédige l’acte (comptez 7-8 % du prix du bien en frais) et vous aide à tout cadrer. Mariés ? Il vérifie votre régime. Pacsés ou concubins ? Il insiste sur les pourcentages dans l’indivision.
