Dans le cadre d'un bail commercial, le locataire doit-il continuer de payer son loyer durant le confinement ?
COVID-19 Confinement novembre 2020
informations valides au 19/11/20
Le paiement du loyer est l’un des principales obligations de tout locataire. Tout défaut de paiement peut entrainer des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail. Ces principes sont toutefois de nouveau assouplis pendant la période de crise sanitaire actuelle et ce second confinement.
L’obligation de paiement du locataire
Une des obligations essentielles du bail est le paiement du loyer par le locataire aux termes convenus. Le contrat de bail doit préciser les modalités de paiement du loyer et des charges. Le paiement peut être mensuel, trimestriel, semestriel, voire annuel.
S’il y a un incident de paiement, le bailleur peut intenter une action contre le locataire pour le contraindre au paiement des loyers échus, voire intenter une action en résiliation du bail, ou se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail. Il peut également refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction en justifiant d’un motif grave et légitime.
En cas de retard dans le paiement des loyers ou des charges, le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts.
Les dispositions particulières dans le cadre du Covid-19
La loi du 14 novembre 2020, autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire, n’efface toujours pas la dette de loyers et charges locatives. Ces derniers restent dus.
Toutefois, les locataires rencontrant des difficultés financières, du fait de la situation, et demandant un report de leur loyer, ne pourront pas être sanctionnés pour défaut de paiement.
La loi reprend les mêmes mesures que lors du premier confinement, et interdit en effet de réclamer au locataire des pénalités financières, tout comme des dommages et intérêts ou des astreintes. Il est également interdit de mettre en œuvre une clause résolutoire, une clause pénale ou toute clause prévoyant une déchéance. L’activation des garanties et cautionnements est également prohibée.
Ces mesures s’appliquent aux loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 17 octobre 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité du locataire cesse d’être affectée par une mesure de police.
Bailleur et locataire doivent donc trouver un accord et s’entendre sur l’échelonnement de la dette locative, sans que le bailleur ne puisse sanctionner ces impayés.
A défaut d’accord amiable, une fois les mesures levées, le bailleur pourra intenter un recours contre le locataire afin de recouvrer les sommes dues.
Les entreprises concernées par ces mesures
Ces mesures ne concernent que les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application du régime de l’état d’urgence sanitaire ou du régime transitoire issu de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020. C’est-à-dire, les entreprises devant fermer au public.
Les critères d’éligibilité des entreprises aux dispositions concernant les loyers, seront précisées par décret. Celui-ci précisera les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
Sources juridiques :
- Article 1719 et s. du code civil
- Article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire
