Depuis le 1er janvier, tout propriétaire bailleur peut bénéficier d'un avantage fiscal lorsqu'il achète un bien à rénover dans un quartier ancien dégradé.
Le dispositif Denormandie s'inscrit dans le Plan "Action Coeur de Ville" lancé au printemps 2018. Ce programme bénéficie à 222 villes ainsi qu'à certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire. Ce qu'il faut savoir sur ce dispositif qui peut rapporter une réduction d'impôt de 21 %.
Lutter contre l'habitat indigne et revitaliser les centres anciens
Cette aide fiscale, votée dans le cadre de la loi de finances 2019 sur proposition de Julien Denormandie, Ministre chargé de la Ville et du Logement, est un outil supplémentaire pour aider les collectivités locales à rendre leurs centres-villes plus attractifs et lutter contre l'habitat indigne. Au total, ce sont 5 milliards d'euros sur cinq ans qui sont mobilisés dans le cadre du plan "Action Coeur de Ville".
À qui s'adresse le dispositif Denormandie ?
Ce mécanisme de défiscalisation s'adresse aux bailleurs qui achètent un bien à rénover dans un des centres-villes éligibles et qui souhaitent mettre leur logement vide en location pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt sur le revenu s'applique aussi bien aux contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l'investissement qui font rénover un bien qu'ils acquièrent, qu'à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment. Elle est calculée sur la totalité de l'opération, plafonnée à 300 000 euros, et s'élève à :
- 12 % pour une durée de location de 6 ans
- 18 % pour une durée de location de 9 ans
- 21 % pour une durée de location de 12 ans
Exemple : Pour l'achat d'un bien à 150 000 euros avec 50 000 euros de travaux, l'aide s'élève à 42 000 euros pour une location de 12 ans ((150 000 + 50 000) x 21 %), soit 3 500 euros de déduction par an.
Les conditions pour en bénéficier
Deux critères doivent être remplis pour obtenir la réduction d'impôt :
1. les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l'opération, soit pour l'achat d'un logement à 150 000 euros au minimum 50 000 euros
2. les travaux doivent :
- soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30 % (ou 20 % en habitat collectif)
- soit représenter 2 types de travaux sur un bouquet de 5 : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude et isolation des fenêtres.
Des plafonds de loyers et de ressources des locataires*
Afin de mettre sur le marché une offre de logements abordables, les loyers pratiqués sont plafonnés et correspondent aux loyers dits intermédiaires. Ils sont définis en fonction du secteur géographique où se situe le logement.
- zone Abis : 16,96 euros/m2
- reste de la zone A : 12,59 euros/m2
- zone B1 : 10,15 euros/m2
- zones B2 et C : 8,82 euros/m2.
Les plafonds de ressources des locataires sont fixés en fonction du même zonage et de la composition du foyer. Ils sont compris entre 37 508 euros (zone A bis) et 27 515 euros (zone B2 et C) pour une personne seule, ou respectivement entre 87 737 euros et 53 344 euros pour une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge.
Quelle différence avec le Pinel ?
La réduction d'impôt dite « Pinel » ne vise pas les mêmes opérations que le « Denormandie dans l'ancien » : elle s'applique à l'acquisition de logements neufs ou assimilés. Ce dispositif continue de s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2021. Dans les quelques situations où les deux réductions d'impôt pourraient s'appliquer, le contribuable aura le choix du dispositif dont il entend bénéficier.
*Chiffres 2018 communiqués par le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales.
