Immobilier ancien : des prix qui s'accrochent, mais des ventes en chute libre
Le marché de l’immobilier ancien en France traverse une période particulière. Tandis que les prix semblent atteindre un palier après plusieurs trimestres de baisse, le nombre de transactions continue de chuter. Cette situation, conséquence de multiples facteurs économiques et structurels, illustre les évolutions récentes du secteur.
Qu’entend-on par « bien immobilier ancien » ?
Un bien immobilier est dit « ancien » lorsqu’il a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété, également appelé mutation, quelle que soit sa date de construction. En général, un logement est considéré comme ancien lorsqu’il a plus de cinq ans et qu’il ne relève plus d’un programme neuf. Cela inclut aussi bien les maisons que les appartements, qu’ils soient situés dans des centres urbains, en périphérie ou en zone rurale.
Le marché de l’immobilier ancien est vaste et hétérogène, couvrant une diversité de biens : appartements haussmanniens dans les grandes villes, maisons familiales en banlieue ou encore propriétés plus rurales. Ce caractère varié attire une clientèle tout aussi diverse, allant des jeunes acquéreurs aux investisseurs aguerris.
Une stabilisation des prix après une période de repli
Après six trimestres de baisse consécutive, les prix de l’immobilier ancien semblent marquer une pause. Selon l’indice Notaires-Insee, ils n’ont presque pas varié au troisième trimestre 2024, avec une très légère diminution de 0,1 % par rapport au trimestre précédent. Cette quasi-stabilité contraste avec les baisses plus prononcées des mois précédents : -0,5 % au deuxième trimestre et -1,5 % au premier.
Sur une base annuelle, les prix continuent néanmoins de reculer, enregistrant une baisse de 3,9 % au troisième trimestre 2024. Cette tendance touche l’ensemble du territoire, bien que son ampleur varie selon le type de bien et sa localisation.
? En province, par exemple, les maisons subissent une baisse plus marquée (-3,6 %) que les appartements (-3 %).
? En Île-de-France, les prix des appartements continuent de diminuer légèrement (-0,3 %), tandis que ceux des maisons affichent une légère hausse (+0,4 %), confirmant la diversité des dynamiques locales.
La baisse des transactions se poursuit : un phénomène durable ?
Si les prix se stabilisent, le volume des transactions, lui, poursuit sa chute. Fin septembre 2024, le nombre de ventes réalisées sur les 12 derniers mois était estimé à 780 000, contre 825 000 fin mars de la même année. Ce niveau, nettement inférieur aux volumes observés au début des années 2000, traduit une perte de vitesse durable.
Ce recul s’explique par plusieurs facteurs, notamment la hausse des taux d’intérêt qui complique l’accès au crédit immobilier pour les ménages. En outre, les incertitudes économiques et les évolutions réglementaires, comme les nouvelles exigences en matière de rénovation énergétique, freinent certains acheteurs potentiels. À titre de comparaison, les transactions ne représentent aujourd’hui que 2 % du stock total de logements en France, bien loin du pic de 3,2 % atteint au troisième trimestre 2021.
Des atouts qui séduisent encore acheteurs et investisseurs
Malgré ce ralentissement, l’immobilier ancien conserve de nombreux atouts qui séduisent acquéreurs et investisseurs. Tout d’abord, il offre des prix généralement 20 à 30 % inférieurs à ceux du neuf, ce qui constitue un avantage financier notable. Cette différence s’explique en partie par le coût de construction élevé des logements neufs et les normes strictes qui leur sont imposées.
De plus, les biens anciens offrent des opportunités de valorisation. Les travaux de rénovation, notamment pour améliorer les performances énergétiques, permettent d’augmenter significativement leur valeur à la revente. Ces rénovations, en plus de répondre aux exigences des nouvelles réglementations, sont également encouragées par des aides financières comme MaPrimeRénov’.
Enfin, la diversité des biens anciens attire une clientèle variée. Les appartements haussmanniens des grandes villes séduisent par leur cachet et leur localisation centrale, tandis que les maisons en périphérie répondent aux besoins d’espace et de tranquillité. L’attractivité de certaines villes comme Paris reste forte, renforcée par des phénomènes culturels et médiatiques. Par exemple, la série Netflix Emily in Paris a boosté l’image de la capitale, entraînant une hausse spectaculaire des demandes d’investisseurs américains.
Vers un marché en mutation
L’immobilier ancien traverse une période de transformation. Si la stabilisation des prix marque une certaine résilience, la baisse des transactions témoigne des difficultés actuelles du secteur. Pourtant, les fondamentaux solides, comme la compétitivité des prix et les opportunités de rénovation, laissent entrevoir un potentiel durable pour ce marché.
En conclusion, bien que les acheteurs et investisseurs adoptent une posture plus prudente, l’immobilier ancien conserve ses atouts, et ses spécificités devraient continuer à attirer ceux en quête de diversité, de charme et d’opportunités.
