Immobilier commercial ou résidentiel : où investir pour maximiser votre rentabilité ?
Vous rêvez d’investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas si vous devriez acheter une boutique pour en faire un commerce ou un appartement à louer ? Pas de panique, on vous explique tout simplement ce que chaque option peut vous offrir. Rentabilité, pièges à éviter, astuces pour réussir : suivez le guide !
Rentabilité : commerces ou logements, qui gagne ?
Quand on parle d’investissement, la question qui brûle les lèvres, c’est : combien ça rapporte ? En France, les locaux commerciaux (boutiques, bureaux, entrepôts) ont souvent un avantage : leurs rendements bruts tournent autour de 5 % à 7 % en moyenne. Les logements, eux, se situent plutôt entre 3 % et 5 %. Pourquoi cette différence ? Les baux commerciaux, qui durent 9 ans - avec des possibilités de résiliation triennale pour le locataire - assurent des revenus stables et souvent plus élevés. Imaginez une petite boutique dans une rue animée de Lyon ou un local près d’un centre commercial à Bordeaux : les loyers peuvent vite grimper !
Pour les logements, tout dépend de l’endroit. À Paris, un studio peut stagner à 3 % de rendement brut à cause des prix exorbitants. Mais si vous visez une ville comme Lille ou Saint-Étienne, vous pourriez atteindre 5 % ou plus. Prenons un exemple : un studio acheté 150 000 € à Lille, loué 600 € par mois, vous rapporte (600 x 12) / 150 000 = 4,8 % brut. Comparez ça à un local commercial à Nantes, acheté 200 000 € et loué 1 200 € par mois : (1 200 x 12) / 200 000 = 7,2 %. Tentant, non ? Mais attention, les charges (entretien, taxes) peuvent réduire ces chiffres.
Verdict : Si vous voulez des revenus rapides et êtes prêt à gérer un peu plus, les commerces sont séduisants. Si vous préférez quelque chose de plus simple, les logements ont aussi leurs atouts, surtout dans des villes dynamiques.
Risques : attention aux surprises !
Investir, c’est aussi savoir où on met les pieds. Avec un local commercial, le gros risque, c’est le locataire. S’il ferme boutique (par exemple, une librairie qui ne survit pas à la concurrence en ligne), trouver un remplaçant peut être long, surtout en dehors des grandes villes. En 2024, les commerces de centre-ville (comme à Strasbourg ou Marseille) reprennent des couleurs, mais certains centres commerciaux en périphérie peinent encore. Bonne nouvelle : les pros payent généralement mieux leurs loyers que les particuliers. Astuce : vérifiez bien le bail pour que les charges (travaux, entretien) soient à leur compte !
Pour les logements, pas de souci pour trouver des locataires – tout le monde a besoin d’un chez-soi ! Mais il y a des pièges : les locataires qui changent souvent (surtout dans les petites surfaces), les murs abîmés, ou encore les loyers plafonnés dans des villes comme Paris ou Bordeaux. Et avec les nouvelles règles énergétiques, si votre appart’ est mal isolé (classé F ou G au DPE), préparez-vous à sortir le chéquier pour des travaux.
Exemple : À Toulouse, ville étudiante, votre studio risque de changer de locataire tous les ans, mais la demande reste forte. À Paris, l’encadrement des loyers peut bloquer vos ambitions. Mon conseil : Si vous aimez la tranquillité, le résidentiel est plus doux. Si vous visez gros, le commercial demande plus de vigilance.
Stratégies : comment faire fructifier son argent ?
Pour réussir, il faut être malin. Dans le commercial, tout repose sur l’emplacement. Un local près d’une grande enseigne (comme un Carrefour ou un Zara) attire les clients et sécurise vos loyers. Pensez au quartier de la Part-Dieu à Lyon ou au Vieux-Port à Marseille. Une idée futée : les SCPI, qui vous permettent d’investir dans des commerces sans vous occuper de la gestion. Même les particuliers peuvent se lancer !
Côté logements, misez sur des niches qui rapportent : un appart’ en colocation à Grenoble, une location meublée à Nice, ou un petit studio pour étudiants à Montpellier. Les aides comme la loi Denormandie (valable dans l’ancien, avec des conditions) ou le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peuvent booster vos gains en réduisant vos impôts. Autre piste : achetez là où les prix grimpent doucement, comme à Nantes ou en banlieue parisienne (Aubervilliers, par exemple), pour revendre plus cher plus tard.
Alors, commerce ou logement ?
Pas de réponse universelle ! Les commerces brillent par leur rentabilité et leur stabilité sur le long terme – parfait si vous avez du capital et du temps. Les logements, plus faciles à acheter et à revendre, conviennent si vous voulez des revenus réguliers sans trop de complications. Mon tuyau d’agent : Tout se joue sur le terrain. Étudiez bien votre ville, vos envies, et entourez-vous d’experts. Besoin d’un coup de main ? Nos agences sont là pour vous guider vers un investissement gagnant !
