Investir dans un logement déjà loué
Acheter un logement occupé présente plusieurs avantages : rentabilité de l'investissement connue, revenus immédiats, prêt bancaire facilité... Mais, en contrepartie, le bailleur doit respecter le contrat de bail mis en place.
L'investissement dans un bien immobilier occupé lie contractuellement le nouveau bailleur avec le locataire qui l'occupe. La loi l'oblige à respecter les dispositions du contrat de location signé par l'ancien propriétaire : le locataire reste en place ; le montant du loyer ne change pas ; les obligations du garant du locataire sont transférées vers le nouveau bailleur. En contrepartie, cette solution offre plusieurs avantages.
Une décote à l'achat
Selon les cas, vous pouvez bénéficier d'une décote de 10 à 15 % en investissant dans un logement déjà loué, calculée en fonction de plusieurs critères :
- la durée du bail restant à courir ;
- le niveau du loyer : s'il est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer inférieur ;
- la situation du locataire : âge, ancienneté dans les lieux, revenus, etc. ;
- la nature du bien, nu ou meublé : pour une location meublée dont la durée du bail n'est que d'un an, il n'y a pas de décote à espérer ;
- la superficie du bien : les petites surfaces, très prisées des investisseurs subissent une décote relativement faible (de 5 à 10 %).
Un prêt bancaire facilité
La présence d'un bail de location en cours constitue un solide argument pour l'obtention d'un crédit immobilier. La rentabilité connue et attestée du bien rassurera votre banquier. Vos futurs revenus fonciers seront pris en compte dans votre taux d'endettement maximum.
Les droits du locataire en place
Le contrat de bail se poursuit dans les mêmes conditions qu'avec le précédent propriétaire. Cela signifie que vous ne pouvez pas opter pour un autre type de bail (étudiant ou mobilité par exemple) ou installer un proche dans les murs. Pour cela, vous devrez respecter les délais légaux pour signifier au locataire son congé et choisir après son départ un autre type de location ou installer la personne de votre choix. La loi Alur du 24 mars 2014 impose une reconduction tacite du bail lorsque sa date de fin intervient dans les trois ans qui suivent le transfert de propriété. De même, lorsque cette date de fin de bail intervient moins de deux ans après cette acquisition, le nouveau propriétaire-bailleur devra attendre deux ans pour donner son congé pour reprise.
Conseil : Afin d'éviter toute mauvaise surprise, assurez-vous auprès du vendeur de la régularité du paiement des loyers du locataire en place.
Quid du dépôt de garantie ?
La restitution du dépôt de garantie incombe toujours au nouveau bailleur dans les conditions prévues par la loi. Il est préférable de régler cette question au moment de la rédaction du projet d'acte authentique devant notaire. Le contrat de cautionnement solidaire se transmet également dans les mêmes conditions, sauf dispositions contraires prévues dans le bail. A contrario, vous ne pouvez pas imposer de nouvelles garanties ou cautions au locataire en place
