L'acquéreur d'un bien dispose-t-il d'un recours contre le vendeur s'il découvre des désordres dans le bien, après son acquisition ?
Le vendeur d’un bien immobilier a une obligation générale d’informer l’acheteur de tous les éléments dont il a connaissance sur le bien.
L’acheteur qui découvre des désordres après l’acte d’achat peut agir contre le vendeur pour obtenir la nullité de la vente et/ou des dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés ou du vice du consentement.
Un vice caché est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu. Ce sont des désordres graves.
L’acheteur peut demander la nullité de la vente et/ou des dommages-intérêts, s’il prouve :
- Que le désordre est antérieur à la vente
- Qu’il rend le bien impropre à son usage ou en réduit tellement l’usage qu’il n’aurait pas acheté à ces conditions
- Qu’il n’en avait pas connaissance avant la vente, qu’il n’était pas visible
- Et que le vendeur, lui, en avait connaissance au moment de l’achat.
L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du désordre pour agir en justice.
Par principe, le vendeur non professionnel est exonéré dans l’acte de vente de la garantie des vices cachés. Cependant, cette exonération ne s’applique que pour un vendeur de bonne foi.
Si le vice caché ne peut pas être invoqué, notamment si le désordre est de moindre importance, l’acheteur peut éventuellement agir contre le vendeur, en invoquant un vice du consentement.
Cette action sanctionne le fait pour le vendeur d’avoir caché, dissimulé intentionnellement à l’acheteur un élément qu’il savait essentiel pour lui et déterminant de sa décision d’acheter le bien.
L’acheteur peut demander la nullité de la vente et/ou des dommages-intérêts, s’il prouve :
§ Que le désordre est antérieur à la vente
§ Qu’il n’en avait pas connaissance avant la vente
§ Et que le vendeur, lui, le connaissait
L’acheteur dispose de cinq ans à compter de la découverte du désordre pour agir en justice.
Notez que l’une et l’autre de ces actions nécessitent de prouver que le vendeur non professionnel avait connaissance du désordre invoqué. Or, cette preuve peut parfois être difficile à rapporter.
Sources :
Articles 1641 et suivants du code civil
Articles 1137 et suivants du code civil
