Le contenu obligatoire d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989
Un contrat de location pour une résidence principale est soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui impose un formalisme strict. Le bail est établi par écrit et est conforme à un contrat type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.
Les mentions obligatoires du bail
Certaines clauses du contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 sont obligatoires. Pour rappel, la loi du 6 juillet 1989 est une loi d’ordre public, c'est-à-dire qu’il n’est pas possible de déroger à ses dispositions.
L’article 3 de la loi de 1989 précise que le bail mentionne, impérativement :
- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
- Le nom ou la dénomination sociale du locataire.
- La date de prise d’effet du bail et sa durée.
- La consistance, la destination et la surface habitable du bien loué.
- La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
- Le montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de paiement et de révision éventuelle.
- Le montant et la date du dernier loyer payé par le précédent locataire dès lors qu’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail.
- Le montant du dépôt de garantie le cas échéant.
Le modèle de bail type est accessible via le lien suivant :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000030650683/2015-08-01
Les informations complémentaires obligatoires
Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au bail.
Le contenu de la notice est disponible via le lien suivant :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000030650715/2015-08-01
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :
- La destination de l'immeuble,
- La jouissance et l'usage des parties privatives et communes,
- La quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
A noter : Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Et en cas de bail non conforme ?
Chacune des parties peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au modèle type.
En cas de vente ou donation du logement, le nouveau propriétaire bailleur doit impérativement indiquer au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal judiciaire afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. La représentation par avocat ne sera obligatoire que si la demande excède 10 000 euros.
A noter : devra être annexé au bail ainsi établi, le dossier de diagnostic technique, comprenant les diagnostics imposés par la loi.
Sources:
- Articles 3 et 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
- Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
