La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé un nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Il a pour vocation de remplacer l’ancien dispositif institué par la loi ALUR avec loyer de référence, loyer de référence majoré et minoré qui avait été appliqué à Paris et Lille.
Elle abroge les dispositions applicables à cet ancien encadrement et précise que les modalités d’application de cet encadrement seront fixées par décret.
Les conditions de mise en œuvre de l’encadrement
- La demande :
La loi ELAN précise que cet encadrement des loyers est mis en œuvre à titre expérimental, uniquement pour une durée de 5 ans et dans les zones tendues.
Il sera applicable sur demande des organismes suivants :
- Les Etablissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat,
- La commune de Paris,
- Les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris,
- La métropole de Lyon,
- La métropole d’Aix-en-Provence.
Suite à la proposition du demandeur, qui doit intervenir dans le délai de 2 ans à compter de la publication de la loi ELAN (intervenue le 24 novembre 2018), un décret sera publié afin de déterminer le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’appliquera le dispositif.
- Les conditions du marché locatif :
Pour l’application du dispositif, les conditions suivantes doivent être réunies :
- Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social,
- Un loyer médiant élevé,
- Un faible niveau de logements commencés, par rapport aux logements existants sur les 5 dernières années,
- De faibles perspectives de production pluriannuelle de logements inscrits dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci
- Les logements exclus du dispositif :
L’encadrement ne s’applique pas aux logements conventionnés appartenant ou gérés par les organismes d’HLM ou par des sociétés d’économie mixte.
Il ne s’applique pas non plus aux logements meublés situés dans une résidence service.
Les modalités d’application de cet encadrement
Les grands principes du dispositif initial sont repris, notamment la fixation annuelle d’un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par arrêté et exprimé par mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constaté par l’observatoire local des loyers.
- Détermination des loyers de référence, loyers majorés et minorés
Le loyer de référence est égal au loyer médiant. Celui-ci est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers, selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Le loyer de référence majoré est fixé par majoration du loyer de référence à hauteur de 20% supplémentaire.
Le loyer de référence minoré est quant à lui égal au loyer de référence minoré de 30%.
Comme dans l’ancien dispositif, lorsque l’encadrement s’applique, le loyer fixé à la conclusion du bail ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, faute de quoi une action en diminution du loyer pourrait être intentée.
Pour les logements meublés les loyers de référence, loyers majorés et minorés sont fixés par une majoration unitaire par mètre carré des loyers de références applicables au logements nu et ce pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Le complément de loyer doit aussi tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés.
- Le complément de loyer :
Il est possible de prévoir un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie et situés dans le même secteur géographique.
Le bail doit mentionner le montant du complément appliqué ainsi que les caractéristiques du logement le justifiant.
Ce complément ne peut pas être prévu lorsque le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré.
En dehors des cas de bail mobilité, le complément peut être contesté par le locataire dans un délai de 3 mois à compter de la signature du contrat et par la saisie de la commission de conciliation.
Dans ce cas, le bailleur doit démontrer que les caractéristiques du logement justifient ce complément.
En cas d’accord des parties, le montant total du loyer est fixé par le document de conciliation. A défaut d’accord, le locataire dispose d’un nouveau délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission de conciliation pour saisir le tribunal afin de voir le complément diminué ou supprimé.
Dans tous les cas, le loyer fixé par le juge ou l’accord des parties s’applique rétroactivement à compter de la prise d’effet du bail.
La sanction du non-respect de l’encadrement
Lorsque le représentant de l’état constate qu’un bail ne respecte pas les dispositions régissant l’encadrement des loyers, il peut mettre en demeure le bailleur de mettre le contrat en conformité, mais aussi et surtout de restituer les loyers trop-perçus.
Le bailleur peut alors présenter ses observations dans un délai d’un mois à compter de cette mise en demeure.
En cas de non-respect de cette mise en demeure, le représentant de l’état du département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur d’un montant maximal de 5 000€ pour une personne physique et de 15 000€ pour une personne morale.
Référence juridique :
Article 140 de la loi du 23 novembre 2018 n°2018-1021
