Depuis la loi SRU du 23 décembre 2000, tout acquéreur non professionnel qui achète un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation.
Après la signature du compromis, cet acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à son achat. Faisons le point sur ce délai.
Qu’est-ce qu’un acquéreur non professionnel ?
Seul l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation.
La jurisprudence définit l’acquéreur « non professionnel » généralement comme la personne qui conclut un contrat extérieur à son activité professionnelle. Le particulier qui achète un bien pour y habiter bénéficiera donc de ce droit. En revanche, n’en bénéficiera pas le professionnel de l’immobilier agissant dans le cadre de son activité professionnelle, comme par exemple un marchand de bien ou un promoteur.
Ne sont pas pour autant exclues les personnes morales.
Une SCI peut-elle bénéficier de ce délai ?
La Cour de cassation a apporté une réponse par un arrêt du 24 octobre 2012, en se référant à l’objet social de la SCI. En l’espèce, la SCI acquéreur avait pour objet « l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tout immeuble et bien immobilier meublé et aménagé ». L’acquisition du bien immobilier ayant un rapport direct avec cet objet social, elle ne pouvait pas être considérée comme un acquéreur non-professionnel et ne bénéficiait donc pas des dispositions de l'article L 271-1 du CCH.
Ainsi, l’agent immobilier peut utilement écarter l’application du droit de rétractation « SRU » en se fondant sur l’objet social de l’acquéreur personne morale et sur le lien direct entre l’achat en cause et cet objet social.
Les personnes morales qui sont assimilées à un acquéreur non professionnel doivent, au contraire, bénéficier du délai de rétractation, peu importe que la société ait un caractère familial ou qu’elle ne possède qu’un seul bien.
Quelles sont les opérations concernées ?
Pour que l’acquéreur non professionnel bénéficie du droit de rétractation, le bien doit être à usage d’habitation.
Sont donc concernées les opérations suivantes :
- la construction d'un immeuble à usage d'habitation (VEFA…),
- l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation,
- la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.
Les biens destinés à un usage autre que l’habitation, notamment commercial ou professionnel, ne sont pas soumis au droit de rétractation. La jurisprudence exclut également les biens à usage mixte d’habitation et commerciale, ainsi que les terrains à bâtir.
Sachez toutefois que lorsque le terrain est situé en lotissement faisant l’objet d’un permis d’aménager, l’acquéreur de ce terrain à bâtir bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours, selon le code de l’urbanisme.
Comment se calculent les 10 jours de rétractation ?
Le délai de 10 jours court à compter du lendemain de la remise en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée, notifiant à l’acquéreur le compromis dûment rempli, daté et signé par les parties, ainsi que ses annexes, elles-mêmes paraphées.
Toutefois, si ce délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
La Cour de cassation a récemment confirmé que si l’acheteur ne va pas retirer sa lettre recommandée à la poste, le délai de rétraction court, à la condition que la notification soit effectuée à la bonne adresse.
La rétractation est exercée « dans les mêmes formes » que la notification du délai.
En théorie, elle doit pouvoir être exercée par LRAR (ou notification d’huissier) ou par remise en main propre, sans que l’acquéreur n’ait à justifier d’un quelconque motif.
La restitution du séquestre
Si l’acquéreur se rétracte, l’agent immobilier doit lui restituer les fonds versés dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
L’agent immobilier, en qualité de séquestre conventionnel, ne peut, en principe, se départir des fonds qu’avec l’accord du vendeur et de l’acquéreur, ou sur autorisation de justice. Si une contestation s’élève quant à la restitution des fonds suite à la rétractation de l’acquéreur, l’agent immobilier doit surseoir à la restitution.
Un acquéreur peut-il revenir sur sa rétractation ?
Non, lorsqu’un acquéreur exerce son droit de rétractation, la rétractation est définitive. Les juges considèrent que la rétractation entraîne l'anéantissement du compromis. Si l’acquéreur décide finalement d’acheter le bien, il convient d’établir et de signer un nouveau compromis.
Références juridiques :
Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation
Cass. civ 3, 30 janvier 2008, n° 06-21145
Cass. civ 3, 4 février 2016, n° 15-11140
Cass. Civ. 3, 24 octobre 2012, n° 11-18774
Cass. Civ. 3, 16 septembre 2014, n° 13-20002
Article L442-8 Code de l’urbanisme
Article 642 du code de procédure civile
Cass. Civ. 1, 14 février 2018, n° 17-10514
Cass. Civ. 3, 13 février 2008, n° 06-20334
