Le prêt relais : une solution pour acheter avant de vendre
De nombreux propriétaires souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de leur logement actuel. Pourtant, gérer simultanément une vente et un achat peut s’avérer complexe. Le prêt relais apparaît alors comme une solution avantageuse pour faciliter cette transition en évitant les contraintes d’un logement temporaire. Mais comment fonctionne-t-il ? Quelles sont ses conditions et ses spécificités ? Décryptage.
Comment fonctionne le prêt relais ?
Le principe du prêt relais repose sur l’octroi par la banque d’une avance correspondant à une partie de la valeur du bien mis en vente. Généralement, cet emprunt représente entre 50 % et 80 % du prix estimé du logement en fonction du marché et des garanties offertes.
Une fois la vente finalisée, le prêt relais est remboursé en intégralité. Son fonctionnement est donc basé sur une période de transition relativement courte, généralement comprise entre 12 et 24 mois. Ce type de financement peut être utilisé pour l’achat d’un bien ancien, d’un logement neuf ou en construction. En revanche, il est rarement employé pour des achats sur plan (VEFA – Vente en l'État Futur d'Achèvement), en raison des délais de livraison prolongés.
Il est important de noter que les taux d’intérêt appliqués aux prêts relais sont généralement supérieurs à ceux d’un prêt immobilier classique. En 2023, par exemple, le taux moyen était d’environ 4,25 %.
Les différentes formes de prêts relais
Le prêt relais se décline en plusieurs formules adaptées aux différents profils d’acquéreurs :
? Le prêt relais sec : cette option concerne les propriétaires dont la valeur du nouveau logement est équivalente ou inférieure à celle du bien en vente. Il s’agit d’un prêt relais autonome, sans autre financement complémentaire.
? Le prêt relais adossé : combinant un prêt relais et un crédit immobilier classique, il est idéal lorsque le prix du nouveau bien dépasse celui du logement vendu.
? Le prêt relais avec rachat de crédit : cette formule inclut le rachat du crédit immobilier en cours, permettant d’ajuster les mensualités et d’emprunter un montant plus important.
Pourquoi opter pour un prêt relais ?
Le prêt relais, aussi appelé prêt relais acquisition, est une solution bancaire permettant de financer l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir vendu celui que l’on possède déjà. Il offre aux propriétaires une alternative aux déménagements provisoires et aux frais annexes qui en découlent (location temporaire, garde-meubles, double déménagement, etc.).
Dans une situation classique, un propriétaire souhaitant acheter un bien immobilier doit d’abord vendre son logement avant d’en acquérir un autre, afin de disposer des fonds nécessaires. Or, ce processus peut être contraignant et entraîner une certaine précipitation dans la vente, au risque de devoir revoir son prix à la baisse. Le prêt relais permet ainsi d’éviter ces désagréments en offrant un financement transitoire.
Il est particulièrement pertinent dans le cas où un bien correspondant parfaitement aux attentes de l’acheteur se présente sur le marché. Grâce à cette solution, l’acquéreur peut agir rapidement sans attendre la finalisation de la vente de son bien actuel.
L’impact du prêt relais sur le taux d’endettement
Jusqu’en 2023, les intérêts d’un prêt relais étaient pris en compte dans le calcul du taux d’endettement, ce qui pouvait freiner l’accès à de nouveaux crédits immobiliers. Toutefois, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a assoupli cette règle. Désormais, tant que le prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, ses intérêts ne sont plus intégrés dans le calcul du taux d’endettement.
Cette réforme vise à faciliter l’accès au prêt relais, notamment pour les acheteurs ayant recours à un crédit immobilier complémentaire. Toutefois, cette exemption ne s’applique pas aux prêts relais « secs », qui restent soumis à l’ancien mode de calcul.
En toute situation, le taux d’endettement maximal reste fixé à 35 %, un plafond qui garantit une gestion financière équilibrée tout en offrant une certaine flexibilité aux emprunteurs.
Le prêt relais, une solution à double tranchant ?
Si le prêt relais présente des avantages indéniables pour fluidifier une transition immobilière, il implique néanmoins une bonne anticipation financière. En effet, il repose sur l’hypothèse que le bien mis en vente trouvera rapidement un acquéreur, ce qui n’est pas toujours garanti. Un délai prolongé de vente peut entraîner des frais financiers plus lourds, notamment en cas de baisse de prix imprévue.
Il est donc essentiel d’évaluer avec précision la valeur du bien à vendre, de bien négocier son prêt et d’avoir une vision réaliste du marché immobilier local avant d’opter pour cette solution.
