Les conseils Nestenn : la défiscalisation immobilière, ça vous tente ?
A date, le marché « acquéreurs » est en effervescence et la période est particulièrement propice à la revente d’un bien acquis sous couvert d’un dispositif de défiscalisation. Saisissez l’opportunité de vendre votre bien au prix du marché, en un temps record, en étroite collaboration avec l’agence Nestenn la plus proche de chez vous ! Le groupe Nestenn immobilier% vous éclaire…
La défiscalisation, c’est quoi ?
Plusieurs dispositifs de défiscalisation permettant des réductions d’impôt, ont été impulsés par l’Etat au profit des investisseurs, comme : la loi Pinel, la loi Denormandie, le dispositif Cosse, le déficit foncier, ou encore les systèmes LMNP ou LMP. Pour l’achat de biens « séculaires », il existe aussi la loi Malraux et la loi Monuments Historiques. Et si les termes : Duflot, Robien, Scellier, Borloo, Demessine ou Besson, ont un certain écho pour vous, ces dispositifs ne sont plus en vigueur mais produisent toujours leurs effets, pour ceux qui y ont eu recours.
Quelle loi de défiscalisation pour quelle vocation ?
Entrée en vigueur en 2014 et portée par Sylvia Pinel, ancien ministre du logement, La loi Pinel a remplacé la loi Duflot. L’objectif de la mise en place de ce dispositif fiscal était de relancer et soutenir la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues »*, avec à la clé une réduction d’impôts significative, pouvant aller jusqu’à 63.000€. Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, l’investisseur a pour obligation de louer le logement acquis, sur une durée de 6 ans avec deux prolongations possibles de 3 ans (9, 12 ans), nu, à des locataires aux ressources plafonnées et en tant que résidence principale. La loi de finances pour 2022 l’a prorogée jusqu’en 2024. Les performances énergétiques sont un élément essentiel de ce dispositif ; les logements doivent être labelisés BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou respecter la réglementation thermique RT2012. Avec ce dispositif, il est possible de louer son logement à ses ascendants ou descendants, s’ils ne relèvent pas de votre foyer fiscal, ce qui était exclu dans la loi Duflot. Dans le cadre d’une revente d’un logement acheté en Pinel, vous devez avoir respecté la durée d’engagement imposée par la loi, soit 6 années à minima. Les conséquences du non-respect de cette obligation sont tout simplement la restitution de l’intégralité des impôts économisés. Certaines exceptions en revanche sont à explorer avec l’agent immobilier Nestenn de votre région.
*la demande excède l’offre
La loi Denormandie quant à elle, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, offre la possibilité aux futurs propriétaires bailleurs d’investir dans un logement ancien à rénover, dans les 222 villes éligibles par le dispositif. Les bailleurs bénéficient ainsi d’une réduction d’impôts (jusqu’à 63000€) en fonction de la durée de la location : 6 ans (12% du prix du bien), 9 ans (18% du prix du bien), 12 ans (21% du prix du bien). Certaines conditions sont à respecter : réaliser des travaux à hauteur de 25% du coût total de l’achat : création d’espaces, modernisation, assainissement, aménagement des surfaces habitables et annexes, et tous travaux liés aux économies d’énergie. Notons que dans ce dispositif, les loyers sont plafonnés, et que le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Le dispositif « Louer abordable » ou communément nommé Cosse, évolue en 2022 et devient le dispositif « Loc’Avantages ». Depuis le 1er mars 2022, ce dispositif devient une réduction d’impôt (cf. article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). Pour en bénéficier, le logement devra être loué dans le cadre d’une convention Anah (Agence nationale de l’habitat), en respectant les plafonds imposés de loyer et de ressources des locataires, fixés par décret, en fonction de la localisation du logement et du type d’affectation sociale.
Si vous aimez les belles et vieilles pierres, les lois Malraux et Monuments Historiques sont faites pour vous. Créée en 1962 à l’initiative de l’écrivain et ancien ministre de la culture André Malraux, la loi Malraux permet aux propriétaires d’un bien « historique » situé dans un site patrimonial remarquable (secteur sauvegardé) de réduire leurs impôts. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien, le propriétaire du bien en question doit être un contribuable domicilié en France, il doit réaliser des travaux de rénovation et le louer pendant 9 ans. Les différents travaux à entreprendre pour être éligible à la défiscalisation de ce dispositif sont la démolition recommandée par l’architecte des bâtiments de France, les travaux visant à créer des logements, la reconstruction de la toiture ou des murs extérieurs. Quant à la loi Monuments Historiques, elle ne concerne pas les mêmes types d’habitations. Il convient pour un investisseur d’acheter un bien ancien classé monument historique, d’y réaliser les travaux sous couvert de la supervision d’un architecte des bâtiments de France. Cette solution est idéale pour les contribuables fortement imposés, car les travaux engagés, souvent importants, sont déduits à 100% du montant des travaux sans plafonnement. L’agence Nestenn de votre région saura vous indiquer la liste des Monuments historiques classés et inscrits au registre des monuments historiques de France, soit à date plus de 43000 biens.
Si vous souhaitez défiscaliser en Outre-mer, La loi Girardin peut vous faire bénéficier, en qualité d’investisseur d’un logement neuf à caractère social, de réductions d’impôts sur le revenu. Ce dispositif a été créé pour pallier l’importante carence locative dans les îles ultramarines. Les îles concernées sont : La Guadeloupe, La Guyane, La Martinique, L’île de la Réunion, Mayotte, La Nouvelle-Calédonie, La Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna. Pour en savoir plus, contactez notre agence Nestenn à La Guadeloupe et notre agence Nestenn en Nouvelle-Calédonie. Pour en tirer parti, certaines conditions sont à respecter : location du logement dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement (VEFA) à un organisme d’habitat social et pour au moins 5 ans ; lequel doit louer aussi pour 5 ans à des locataires ayant des ressources plafonnées, en qualité de résidence principale. Pour plus d’informations, consultez nos agences Nestenn dans les Dom-Tom.
Les investisseurs ont aussi à leur disposition, le déficit foncier, c’est-à-dire un dispositif fiscal qui permet à un investisseur de « gommer » une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. Notons que ce dispositif est une astuce fiscale non plafonnée. Elle est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Renseignez-vous auprès de l’agence Nestenn la plus proche de chez vous.
Quant aux principes LMNP (Location Meublée Non Professionnel) et LMP (Loueur en meublé professionnel), ils sont à étudier de près concernant les aspects liés à des revenus locatifs non imposés, la récupération de la TVA, la déduction du montant des charges au réel… Le groupe immobilier Nestenn pourra vous renseigner de manière exhaustive. Poussez la porte de votre agence Nestenn la plus proche de chez vous.
Que vous souhaitiez vendre votre bien acquis en défiscalisation ou que vous souhaitiez acquérir un bien sous couvert de l’un des dispositifs énoncés, il est primordial de faire appel à un expert en la matière. Nos 450 agences Nestenn, implantées sur le territoire français, en outre-mer et à l’international sont des professionnels de l’immobilier et sauront vous conseiller, selon votre projet immobilier.
Rédaction : MN
