Les mesures de protection face aux impayés de loyer.

Le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Plusieurs mesures permettent de se prémunir contre d’éventuels impayés de loyers.

Dès la rédaction du bail

L’agent immobilier, titulaire d’un mandat de location ou d’un mandat de gestion, a l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire, avant la signature du bail.

S’assurer de sa solvabilité constitue une première garantie de paiement du loyer.

En cas de colocation, il sera utilement inclus dans le bail une clause de solidarité, qui permet de demander le paiement de la totalité du loyer et des charges à l’un des colocataires.

Les cautionnements et les assurances de garantie de paiement de loyers

Le bailleur peut se protéger des impayés de loyer par le biais d’un cautionnement, de la garantie Visale ou d’une assurance garantie des loyers impayés (GLI).

Le cautionnement

Il s’agit d’un engagement accessoire au bail, par lequel une personne s'oblige à payer les sommes dues par le locataire si celui-ci ne paie pas.

L’engagement doit être écrit. La personne qui se porte caution signe l'acte de cautionnement, qui doit faire apparaître :

- le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent au contrat de location,

- la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte,

- La reproduction de l'avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que la mention manuscrite ne soit plus obligatoire, la signature de cet acte n’est pas valable sous forme électronique, en l’état actuel de la réglementation. La durée du cautionnement est définie dans l’engagement de caution :

- le cautionnement à durée déterminée : la caution s’engage pour une durée définie.

- le cautionnement à durée indéterminée : la caution peut le résilier unilatéralement, en le notifiant au bailleur. La résiliation prend effet au terme du bail en cours, c’est-à-dire à la date à laquelle le bail va être reconduit tacitement, ou renouvelé.

A noter : Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

La garantie Visale

Il s’agit d’une caution accordée sous conditions par Action logement au locataire qui en fait la demande. L’éligibilité dépend de l’âge et de l’activité professionnelle du locataire.

Cette garantie est doublement limitée : d’une part elle intervient pour un loyer d’un montant maximum de 1 300 euros charges comprises (ce montant s’élève à 1 500 euros en Ile de France), d’autre part, elle est limitée à 36 mensualités de loyers impayés (ou 9 mensualités de loyers impayés pour un bail meublé étudiant).

Le locataire crée son dossier sur le site Visale et obtient sa garantie, qui se formalise par un visa, avec un numéro unique.

Le bailleur crée son espace, vérifie les conditions de la garantie, l’accepte sur le site Visale. Il obtient alors son contrat définitif.

La garantie de loyers impayés (GLI)

Il s’agit d’une assurance que le bailleur peut souscrire pour se protéger efficacement des impayés de loyers. Elle n'est pas obligatoire. Il existe de nombreuses offres de GLI proposées par les organismes d’assurance.

Les garanties sont définies par le contrat d’assurance, que le bailleur doit respecter pour pouvoir être indemnisé. Notamment, la GLI impose généralement un calendrier à respecter en cas d’impayés du locataire.

Attention : le non-respect des obligations contenues dans le contrat d’assurance GLI fait encourir la perte de la garantie.

Sources :

- Articles 7 et 22-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

- Pour les conditions et les démarches de souscription à la garantie Visale : https://www.visale.fr/