Optimisation fiscale immobilière : les stratégies conseillées par les notaires
Optimiser votre fiscalité immobilière exige une analyse personnalisée. Le notaire vous guide pour choisir les options adaptées (régimes fiscaux, défiscalisation, SCI, démembrement, transmission), réduisant vos impôts tout en sécurisant votre patrimoine. Consultez-le pour une stratégie sur mesure !
Choisissez le régime fiscal adapté
Location nue : les revenus fonciers sont imposés selon deux régimes. Si vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €, le micro-foncier s’applique avec un abattement de 30 %. Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 €, pour déduire vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes). Le notaire évalue la meilleure option selon vos charges réelles.
Location meublée : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec le micro-BIC (recettes inférieures à 77 700 €), vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Sinon, le régime réel, obligatoire au-delà, permet de déduire charges et amortissements (bien et mobilier), réduisant votre base imposable.
Profitez des dispositifs de défiscalisation
Loi Pinel : une réduction d’impôt est prévue pour un logement neuf en zones tendues (A, A bis, B1) avec un engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Le notaire vérifie votre éligibilité. Attention toutefois : ce dispositif est désormais réservé aux bien acquis avant le 1er janvier 2025.
Dispositif Malraux : restaurer un bien dans un secteur sauvegardé donne droit à une réduction de 22 % ou 30 % des travaux (plafond : 400 000 € sur 4 ans).
Déficit foncier : si vos charges (travaux d’entretien, réparation) excèdent vos revenus fonciers, le déficit est imputable sur votre revenu global (max. 10 700 €/an), l’excédent étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers. La limite de 10?700?€ peut être doublée et portée à 21?400?€ pour des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Utilisez le démembrement de propriété
Séparer nue-propriété et usufruit offre des avantages fiscaux. En transmettant la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit, vous percevez les loyers ou occupez le bien, tout en réduisant les droits de donation. Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), seule la valeur de l’usufruit est taxable. Le notaire structure cette opération en toute sécurité.
Créez une Société Civile Immobilière (SCI) et anticipez la transmission
Une SCI simplifie la gestion et la transmission de vos biens. Vous pouvez donner progressivement vos parts (abattement de 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans). Opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) permet de déduire charges et amortissements, mais cette option est irrévocable et alourdit la taxation des plus-values à la revente (moins d’abattements). Le notaire évalue sa pertinence selon vos objectifs.
La donation permet de transmettre un bien de votre vivant : ce dispositif réduit les droits de succession grâce à des abattements (ex. : 100 000 € par parent/enfant).
