Qu'est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine est une forme particulière de crédit immobilier, prisée des investisseurs pour ses avantages fiscaux et sa structure spécifique. Contrairement au prêt amortissable classique, il repose sur un mécanisme où le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance. Découvrez son fonctionnement, ses atouts, et les profils auxquels il s’adresse.

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Le prêt in fine est un crédit immobilier où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts tout au long de la durée du prêt. Le capital emprunté est, quant à lui, remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Ce type de prêt est généralement associé à un placement financier, tel qu’une assurance-vie, qui garantit le remboursement du capital à l’échéance. Les banques demandent souvent que ce placement soit nanti (mis en garantie) pour sécuriser l’opération.

Comment fonctionne le prêt in fine ?

Les mensualités se composent uniquement des intérêts et des frais d’assurance, ce qui les rend plus faibles que pour un prêt amortissable classique. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur effectue des versements sur un placement financier, qui sert à rembourser le capital à la fin. Enfin, la banque exige souvent un nantissement sur le placement, assurant ainsi le remboursement final.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans à un taux de 2 %, l’emprunteur ne paiera chaque mois que les intérêts (environ 333 €) et les frais d’assurance. À la fin, le capital total sera remboursé grâce au placement.

Les avantages du prêt in fine

-     Optimisation fiscale : les intérêts étant déductibles des revenus fonciers, ce type de prêt est particulièrement avantageux pour les investisseurs locatifs soumis à une forte imposition.

-     Gestion simplifiée : le remboursement du capital étant différé, l’effort financier est lissé tout au long de la durée du prêt.

-     Valorisation de l'épargne : le placement financier associé au prêt peut potentiellement générer des rendements, réduisant le coût global de l’opération.

Les inconvénients et risques

Les intérêts étant calculés sur le capital total tout au long de la durée du prêt, le coût des intérêts est plus important qu’avec un prêt amortissable. Ensuite, ce type de prêt est souvent réservé à des profils solides disposant d’une capacité d’épargne importante. Enfin, si le placement financier ne performe pas comme prévu, cela peut augmenter le coût final de l’opération.

À qui est destiné le prêt in fine ?

Le prêt in fine s’adresse principalement aux investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur fiscalité et à se constituer un patrimoine. Il est également adapté aux personnes disposant déjà d’un capital important ou d’une capacité d’épargne régulière, qui peuvent ainsi maximiser les avantages du placement associé.