Le compromis peut être conclu sous condition(s) suspensive(s) de la réalisation d’un ou de plusieurs événements futurs et incertains afin de tenir compte des souhaits ou des contraintes des parties ou de l’une d’elles.
Lorsque l’acquéreur n’a pas rapporté la preuve dans les délais prévus de l’obtention d’une offre de prêt, le vendeur peut le mettre en demeure de se positionner et de justifier de la réalisation ou non de la condition.
La non-réalisation de la condition suspensive à la date fixée entraîne l’annulation de la vente. Le contrat est anéanti comme s’il n’avait jamais existé.
Lorsque la non-réalisation de la condition d’obtention de prêt provient d’une faute ou d’une abstention de l’acquéreur, la condition est considérée comme accomplie. L’acquéreur négligent perd le droit d’invoquer la défaillance de la condition lorsqu’elle est survenue par sa faute.
Cette sanction est applicable lorsque l’acquéreur ne peut pas justifier par exemple de la réalisation d’une quelconque formalité précise pour l’obtention de son prêt dans les délais fixés. Dans ce cas, le vendeur peut contraindre l’acquéreur de signer l’acte authentique ou de lui verser les pénalités prévues au compromis, amiablement ou par décision du juge.
Les parties peuvent s’entendre pour prolonger les délais au moyen d’un avenant au compromis.
La prolongation peut également être tacite : l’attitude des parties peut suffire à traduire leur volonté commune, certaine et claire, de consentir à un délai supplémentaire pour la réalisation de la condition suspensive. Tel est notamment le cas lorsque l’acquéreur continue d’œuvrer activement en vue de l’accomplissement de la condition, après l’échéance maximale fixée par le contrat.
A défaut de prolongation des délais, l’une des parties peut invoquer la caducité du compromis. Ainsi les parties retrouveront alors leur liberté. Il est préférable de constater dans un écrit signé des deux parties la caducité du compromis.
Sources :
Articles 1304 et suivants du code civil
Cass, 3e civ, 14 octobre 2009, n°08-20.152
Cass, 3e civ, 25 septembre 2013, n°12-16.345
Cass, 3e civ, 19 mai 2016, n°12-30.172
