Remise en état d'un bien à la fin d'une location : ce qu'il faut savoir

La fin d'une location est une étape cruciale tant pour le locataire que pour le propriétaire. Ce moment détermine souvent si la caution sera restituée intégralement ou partiellement. Un cadre juridique précis encadre les obligations de chacun et la procédure à suivre pour remettre le bien en état. Comprendre ces règles permet d'anticiper les démarches nécessaires et d'éviter les litiges.

L'état des lieux : pierre angulaire de la relation locative

L'état des lieux est un document contractuel qui décrit précisément l'état du logement à un moment donné. La loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs, impose la réalisation de deux états des lieux : l'un à l'entrée dans les lieux, l'autre à la sortie. Ces documents servent de référence pour déterminer les éventuelles dégradations survenues pendant la période de location. L'état des lieux doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants). Il doit être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat et signé par chacune d'elles. Depuis la loi ALUR de 2014, un modèle type d'état des lieux est proposé pour garantir l'exhaustivité des éléments à vérifier.

L'état des lieux d'entrée

Ce document recense l'ensemble des équipements du logement et leur état de fonctionnement. Il décrit pièce par pièce l'état des murs, sols, plafonds, installations électriques, sanitaires, chauffage, etc. Il est recommandé d'être minutieux et de photographier les éventuels défauts existants pour éviter toute contestation ultérieure.

L'état des lieux de sortie

Réalisé lors de la restitution des clés, il permet de comparer l'état du logement à celui constaté lors de l'entrée. C'est sur cette comparaison que se fonde l'évaluation des éventuelles dégradations imputables au locataire. Il est effectué une fois le logement entièrement vidé des effets personnels du locataire et nettoyé.

Qui peut réaliser l'état des lieux ?

L'état des lieux peut être réalisé directement par le propriétaire et le locataire, mais aussi par un huissier de justice (dont les frais sont alors partagés par moitié entre les deux parties) ou un professionnel mandaté (agent immobilier, expert, etc.).

Les obligations du locataire pendant et en fin de bail

Pendant toute la durée de la location, le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. À la fin du bail, il doit restituer le logement dans l'état où il l'a reçu, à l'exception de ce qui a vieilli ou s'est dégradé par vétusté ou force majeure. Concrètement, cela signifie que le locataire doit :

- Effectuer un nettoyage complet du logement

- Reboucher les trous dans les murs (à moins que le bail ne l'interdise)

- Remplacer les équipements détériorés par sa faute

- Repeindre les murs si les couleurs choisies sont trop éloignées de l'état initial (sauf accord du propriétaire)

Il est important de distinguer l'usure normale, résultant d'un usage approprié du logement, de la dégradation due à un défaut d'entretien ou à une utilisation anormale. Seules les dégradations peuvent être imputées financièrement au locataire.

 Les obligations du propriétaire pendant et en fin de bail

La réalisation des gros travaux pendant la durée de la location

Le propriétaire est responsable des grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil (murs porteurs, toiture, etc.) et du remplacement des équipements vétustes. Il doit également assurer au locataire la jouissance paisible du logement et garantir les vices cachés.

La prise en compte de la vétusté

La vétusté correspond à l'usure normale des équipements et du logement liée au temps. Le propriétaire ne peut pas facturer au locataire les dégradations dues à la vétusté. Depuis la loi ALUR, les contrats de location peuvent comporter une grille de vétusté qui définit la durée de vie des équipements et matériaux, facilitant ainsi l'évaluation de ce qui relève ou non de la responsabilité du locataire.

La restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Ce délai est porté à deux mois en cas de différences constatées entre les deux états des lieux. Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi que les frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire. Toute retenue doit être justifiée par des factures ou devis.

En cas de désaccord sur l'état des lieux ou sur les sommes retenues sur le dépôt de garantie, la première étape consiste à tenter une négociation amiable. Si la négociation échoue, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) et en dernière instance, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire si la conciliation n'a pas abouti.