Tout savoir pour bien emprunter et/ou renégocier son crédit en période de taux ultra bas
Des taux de crédits immobiliers en baisse constante, des durées d'emprunts qui s'allongent... Tous les signaux sont au vert pour passer à l'acte, à condition d'éviter certains écueils !
Pour le bonheur de tous les emprunteurs, les taux de crédits immobiliers ont enregistré une nouvelle baisse au mois d'avril, pouvant aller jusqu'à 0,9 % sur une durée de 25 ans pour les meilleurs dossiers !
Des taux records
0,7 % sur 20 ans ! C'est le taux fixe le plus bas obtenu au mois d'avril par le courtier en crédit immobilier Artemis Courtage pour un « dossier très solide » (revenus annuels supérieurs à 100 000 euros pour un couple et 15 % d'apport financier). « Mais il n'est pas à exclure de voir apparaître des taux encore plus bas », souligne Ludovic Huzieux, directeur associé. En effet, la Banque Centrale Européenne a indiqué qu'il n'y aurait pas de hausse des taux directeurs en 2019. De même l'OAT à 10 ans se maintient à un niveau exceptionnellement bas : 1 % sur 20 ans peut devenir progressivement la norme.
Des durées d'emprunts qui s'allongent, mais à quel prix ?
Selon le dernier baromètre Crédit Logement/CSA, jamais les durées des prêts bancaires n'ont été aussi élevées. Depuis début 2014, elles se sont accrues de vingt-neuf mois ! Les banques acceptent en effet d'accorder des prêts sur 25, 30, voire même 35 ans pour faciliter l'accès au crédit des ménages les plus modestes, indique Artemis Courtage. Néanmoins, avertit Ludovic Huzieux, « Il faut prendre garde car ces emprunts de très longues durées impliquent des frais extrêmement élevés ». D'autres écueils sont à éviter, prévient le courtier. Notamment dans le cas d'une revente rapide du bien, sachant que, durant les premières années du crédit, l'emprunteur rembourse essentiellement des intérêts. Ou, dans l'hypothèse où le bien aurait perdu de sa valeur au moment de sa revente, le capital restant dû pourrait alors dépasser son prix de revente.
Des conditions qui profitent aux primo-accédants
L'ensemble de ces facteurs incite les primo-accédants à emprunter davantage, sur plus longtemps, sans que cela n'ait de réel impact sur leur effort d'épargne, comme le constate Cafpi, dont cette catégorie représente 63 % de sa clientèle, Ainsi, en avril, leur emprunt moyen se montait à 208 826 euros sur 246 mois avec un effort de 4,64 années de revenus, contre 208 389 euros sur 243 mois pour un effort de 4,60 années le mois précédent.
Les taux d'usure excluent certains profils
Les taux d'usure en matière de crédit immobilier représentent les taux d'intérêts maximaux auxquels les banques sont autorisées à prêter de l'argent. Ils correspondent aux taux annuels effectifs global (TAEG) qui incluent le taux nominal, le taux d'assurance mais aussi la garantie ou les frais de dossier. Révisés chaque trimestre, ils ont atteint un niveau très faible au 1er avril : entre 2,73 et 2,96 % selon la durée du prêt (3,2 % pour les prêts relais), souligne Artemis Courtage. Certains candidats à l'accession dits « à risque » se trouvent ainsi exclus du crédit, comme les seniors ou des personnes atteintes de maladies chroniques dont les taux d'assurance sont généralement très élevés et font ainsi passer leur taux d'usure au-dessus du seuil autorisé.
