Vendre une agence immobilière
Vous souhaitez vendre une agence immobilière ?
Avec plus de 430 agences ouvertes ou en cours d'ouverture, la marque Nestenn séduit de plus en plus de candidats en reconversion professionnelle, mais aussi des agents immobiliers souhaitant se développer.
Ces profils de candidats privilégient le rachat à la création pure d’une agence immobilière. C’est pourquoi, Nestenn a créé un département dédié à la vente et à la reprise d’agences immobilières.
La vente d’une agence immobilière représente bien plus que la simple cession d’une société ou d’un fonds de commerce. Une entreprise est le fruit d’un engagement personnel et professionnel, souvent bâtie sur une carrière entière. Vendre une agence immobilière, c’est aussi transmettre une équipe, un savoir-faire et une notoriété qui ont façonné votre succès.
Pour réussir cette étape cruciale, il est essentiel d’être accompagné par des experts capables de valoriser votre travail et de faciliter une transition sereine.
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Vendre une agence immobilière en 6 points
N°1 - Vendre son agence immobilière ou la relancer ?
Vous vous posez peut-être la question de vendre votre agence immobilière et ce, pour diverses raisons : un départ à la retraite, un problème de santé ou tout simplement une baisse d’activité depuis plusieurs années qui vous contraint ou vous motive à céder votre agence. Il est évident que dans ce dernier cas la valorisation risque d’être plus faible car moins motivante pour un potentiel candidat qui voudrait racheter une agence immobilière. À cette étape-là, il est aussi possible de repartir sur une nouvelle dynamique et de relancer votre agence immobilière. Pour ce faire, plusieurs possibilités existent et notamment celle de rejoindre une franchise immobilière telle que Nestenn ; une nouvelle image pour votre agence et de nouveaux outils efficaces. Toutes les agences qui ont rejoint le groupe ont augmenté leur chiffre d’affaires de manière considérable et 100% ont décidé de ne plus la céder à la suite de cette progression.
N°2 - Avant de vendre une agence immobilière, comment l’estimer ?
L’étape de l’estimation est cruciale pour céder son agence immobilière. En effet, des centaines d’agences immobilières sont actuellement à céder et vous serez donc en concurrence avec d’autres agences à vendre. À cette étape, il est indispensable de consulter un professionnel de la cession d’agences immobilières qui rentrera dans le détail des chiffres de vos différentes activités : transaction, gestion, syndic, etc. Il réalisera une véritable expertise qui vous donnera le juste prix de la cession de votre agence immobilière.
N°3 - Vendre mon agence immobilière : céder son fonds ou la société ?
À ce niveau, il est capital de bien distinguer la cession de titres ou la cession de parts de la cession du fonds de commerce. Sur le fonds de commerce, vous cédez uniquement l’actif, en d’autres termes : la clientèle, le marketing et le droit au bail. Vous conserverez donc les éventuels prêts, les dettes des fournisseurs, les impôts, etc. Si vous cédez les titres de votre agence immobilière, vous cédez l’actif mais aussi le passif, en bref, toute l’entreprise. À cette étape, vous aurez très certainement une garantie de passif à fournir mais qui sera négociable avec votre acquéreur. Certains acheteurs qui ont déjà une société préfèreront peut-être ne reprendre que le fonds. D’autres acheteurs en reconversion professionnelle en immobilier privilégieront la reprise de l’ensemble pour plus de facilité.
N°4 - Céder une agence immobilière : les coûts qui intéressent les acheteurs.
L’acheteur d’une agence immobilière va s’intéresser de près au coût de la structure telle que l’EBE, la trésorerie, etc. Il va notamment rentrer dans le détail sur les plus grands postes de dépenses, l’évolution du coût de la structure sur les différentes années, la masse salariale (agents commerciaux, salariés ou autre) et va s’intéresser aussi au flux de trésorerie et à tous les engagements financiers de la structure. En effet, pour vendre une agence immobilière, le business plan de l’acheteur doit tenir compte de l’évolution potentielle de votre agence immobilière en termes de marché car en face de cette acquisition, il y aura dans une majorité des cas, un financement par une banque.
N°5 - Vendre une agence immobilière seul ou avec un intermédiaire ?
Vous pouvez entamer le processus de cession de votre agence immobilière de manière autonome mais cette démarche demande un certain nombre de connaissances juridiques et financières et surtout un investissement financier important et un temps considérable. En revanche, si vous passez par un professionnel pour vendre votre agence, vous bénéficierez d’une expertise et d’une crédibilité pour la vente de celle-ci. Au-delà de l’estimation d’agence immobilière que Nestenn peut vous offrir, notre groupe vous permettra de valoriser votre agence et de la vendre dans les meilleures conditions, la discrétion étant un de nos points forts.
N°6 - Vendre avec l'enseigne Nestenn ?
Dans certains cas, vous aurez la possibilité de vendre en y apposant l’enseigne Nestenn ce qui apporte forcément une valeur ajoutée à votre agence. Un rendez-vous avec notre consultant sera indispensable pour voir si vous pouvez bénéficier de cette option.
Comment estimer le fonds de commerce d'une agence immobilière ?
Il existe différentes procédures pour calculer la valeur du fonds de commerce d'une agence immobilière. C’est une opération complexe. Elle impose le cumul de plusieurs méthodes différentes afin de déterminer le prix le plus juste.
- La méthode comparative : c’est une manière spécifique qui permet de fixer une fourchette de prix dans laquelle se situe un fonds de commerce, avec comme référence, des affaires équivalentes qui se sont déjà vendues dans le quartier.
- L’étude financière : elle permet de calculer la valeur d’un fonds de commerce sur des éléments comptables. Plusieurs sources sont utilisées :
• L’étude du chiffre d’affaires et des résultats de son agence immobilière.
• La méthode sur les mouvements de liquidité : cette méthode également appelée « Cash-Flow » ou flux de trésorerie permet de mesurer les entrées et les sorties de liquidités sur une période établie.
Celui-ci se calcule de la manière suivante :
PRODUITS ENCAISSÉS – CHARGES DECAISSÉES = CASH-FLOW
A l’issue de ce calcul, si le cash-flow de l'agence immobilière est positif, l’affaire est rentable.
• L’excédent brut d’exploitation (EBE) qui est un indicateur de rentabilité en prenant en compte le nombre d’années d’exploitation et l’endettement.
• L’Actif Net Réévalué : l’ANR est une méthode qui consiste à établir la différence entre la valeur des actifs nets et la valeur des passifs et dettes nettes.
- L’évaluation par barème : l’estimation de l'agence immobilière se base sur un pourcentage du chiffre d’affaires annuel.
L’évaluation de l'agence doit également prendre en compte des critères extérieurs qui viennent s’ajouter tels que :
- Un litige ou une action en justice qui pourraient dévaloriser l’agence.
- Une forte concurrence des agences immobilières locales.
- L’emplacement de son agence.
- L’état des murs et des locaux.
- La facilité d’accès à l'agence (parking, accès handicapé, axes routiers…)
- etc.
Comment évaluer une agence immobilière ?
La méthode la plus utilisée pour l’estimation d’une agence immobilière est la méthode comparative. Ce dispositif réservé aux professionnels impose une très bonne connaissance du marché local.
L’évaluation par barème est également applicable dans la mesure où l’on retient la moyenne du chiffre d’affaires des 3 dernières années en détaillant l’activité gestion, location, transaction et syndic.
Dans les études financières, la méthode du cash-flow est difficilement utilisable pour évaluer une agence immobilière qui exercerait exclusivement de la transaction immobilière, l’activité de transaction est fluctuante et difficilement modélisable. Elle s’adapterait plus facilement aux activités de gestion et de syndic qui apportent des recettes régulières.
À toutes ces méthodes doivent également s’ajouter un certain nombre de critères qui vont soit augmenter soit baisser la valeur de l'agence :
- Le nombre de mandats en cours
- L’emplacement de l’agence immobilière : Est-ce qu’il y a un parking à proximité ? Le quartier est-il très fréquenté ? L’agence est-elle visible ?
- L’agence est-elle affiliée à une franchise ?
- Combien y a-t-il d’agences immobilières concurrentes dans le quartier ?
- La clientèle est-elle diversifiée ou quelques gros clients constituent à eux seuls la majorité du chiffre d’affaires ?
- Quelle est la réputation de l’agence ?
- Quelle est la part du chiffre d’affaires produit par le cédant ?
Cession fonds de commerce ou cession de parts sociales : quelle est la meilleure solution ?
Dans le cas de la vente d’une agence immobilière, il est possible de céder le fonds de commerce ou les parts sociales de la société.
Ces deux options ont des modalités légèrement différentes.
- Qu’est-ce qu’une cession de parts sociales ?
Une part sociale est une fraction du capital d’une société commerciale.
Une cession de parts sociales est une transmission de propriété d’un associé (le cédant) à un acquéreur (le cessionnaire). Cette cession peut concerner une partie ou la totalité des parts de la société.
La cession de parts s’apparente donc à une vente, une donation ou éventuellement à un échange de parts.
Celle-ci peut concerner :
- Des tiers
- Les conjoints, ascendants ou descendants
- Un coassocié
Dans le cas d’une vente de parts sociales d’une agence immobilière, l’actif et le passif sont cédés. C’est-à-dire que le rachat concerne l’ensemble du patrimoine de l’entreprise soit : ses actifs, dettes et trésorerie à hauteur du nombre de parts cédées.
L’acheteur devra donc supporter tout le passif, positif comme négatif de la gestion de l’entreprise et devra tenir les engagements du prédécesseur.
- Qu’est-ce qu’une cession de fonds de commerce d'agence immobilière ?
Dans le cas d’une cession du fonds de commerce d'une agence, seuls les actifs sont cédés. Cela concerne donc le bail, la clientèle, l’enseigne, les véhicules, le matériel : tous les biens corporels et incorporels.
À l’instar de la cession de parts sociales, l’acheteur du fonds de commerce est également obligé de poursuivre le contrat des employés en poste et de conserver tous les avantages de leur ancienneté.
- Quid des transferts de mandats ?
Attention, dans les deux cas, selon l’article L141-5 du code du commerce et les spécificités apportées par la loi Hoguet, les vendeurs et bailleurs ne sont pas considérés comme des clients de l’agence. Les mandats sont considérés comme des contrats d’exploitation et ne peuvent en aucun cas être cédés en même temps que le fonds de commerce de l'agence sauf disposition contraire (clause de transfert).
Il faudra le cas échéant prévoir une nouvelle signature des mandats au profit de l’acquéreur.
Comment vendre un portefeuille de gestion immobilière ?
La transmission d’une clientèle d’administrateur de biens s’effectue également dans le respect de la loi Hoguet et des règles régissant la cession du fonds de commerce d'une agence immobilière. Vendre un portefeuille de gestion immobilière peut se faire par la cession partielle du fonds de commerce seulement si les mandats de gestion comportent une clause de transfert.
Sinon, pour plus de simplicité, la vente se fera par la cession des parts sociales de l’entreprise.
Quels sont les points à ne pas négliger lors de l’achat d’une agence immobilière ?
La reprise d’une agence immobilière est le projet d’une vie et demandera de l’implication : du temps, de l’énergie, du professionnalisme et de la rigueur.
Avant d’acter ce projet, il peut être utile de porter son attention sur quelques points primordiaux qui permettront d’aborder sans mauvaises surprises cette acquisition :
- Tout d’abord concernant le local :
• l’étude du droit au bail : il faudra examiner avec attention les clauses du droit au bail et les conditions de sa reconduction.
• L’analyse des locaux : la superficie est-elle adaptée à la future activité ? L’état des locaux est-il bon ? la taille de la vitrine est-elle assez grande pour afficher les annonces ? Le local est-il accueillant ?
• L’emplacement du local : une étude minutieuse de l’emplacement du local est nécessaire afin de s’assurer qu’il est bien visible et facile d’accès. Il conviendra de vérifier qu’un parking est implanté à proximité et que la rue est suffisamment passante pour attirer futurs vendeurs et acquéreurs. Une bonne desserte du quartier par les transports en commun sera un point fort.
- Le personnel : la motivation de l’équipe en place est un critère essentiel. Discuter avec l’équipe permettra de connaître leurs motivations mais également leurs craintes engendrées par le changement à venir.
- Il faudra également porter une attention particulière à la concurrence :
Est-ce que les agences à proximité sont nombreuses ? Il est important de se renseigner sur l’activité et le type de clientèle des agences voisines afin de pouvoir se démarquer.
- La clientèle : est-elle composée de professionnels ou de particuliers ? Il est important de s’assurer que l’essentiel du chiffre d’affaires n’est pas apporté uniquement que par quelques gros clients.
- La communication et le marketing : quelle est la stratégie commerciale de l’agence ? Le site internet est-il efficace et développé ? Le référencement est-il bon ?
- L’agence est-elle rentable ? Une étude approfondie du chiffre d’affaires sera réalisée. Elle permettra, en autres, d’estimer la valeur de l’agence immobilière.
- Enfin, il est fondamental de connaître les raisons qui poussent le vendeur à céder son agence immobilière. Un départ en retraite est une explication rassurante. Un défaut de rentabilité mènera à un examen plus approfondi pour en identifier les causes.
L’estimation, l’évaluation, l’achat ou la vente d’une agence immobilière sont des procédés complexes qui nécessitent des analyses approfondies et soignées. Confier ce projet à un professionnel de la vente d’agences immobilières assure une estimation précise et un accompagnement sérieux pour mener à bien un projet décisif.
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