Agent immobilier

L'agent immobilier est un intermédiaire professionnel mettant en relation acheteurs et vendeurs de biens immobiliers.
C'est un mandataire rémunéré par une commission et dont l'activité est réglementée.
Aux activités de transfert de propriété immobilière, un agent immobilier peut également ajouter la location vide ou en meublé de propriétés.

Un agent immobilier peut-il recevoir un double mandat, l'un du vendeur et l'autre de l'acquéreur, et percevoir une double commission ?

Réponse :
Aucune disposition de la Loi Hoguet ni de son Décret d'application en date du 20 juillet 1972 n'interdit à l'agent immobilier de détenir deux mandats sur le même bien. Les juges ont également admis, le double mandatement et la possibilité d'une double rémunération, de la part de l'acquéreur et du vendeur. En effet, « le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ».
Toutefois, l'article 1161 du code civil, créé en 2016, semble faire obstacle au double mandat. Cet article dispose qu'un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d'intérêts, à peine de nullité, sauf si la loi l'autorise ou si le représenté l'a autorisé ou ratifié. Les arrêts antérieurs se trouvent donc confrontés à ce nouvel article qui interdit à l'agent immobilier de représenter à la fois le vendeur et l'acquéreur sauf à recueillir leur accord. Les textes ne précisent pas la forme que doit recouvrer cet accord.

Références juridiques :
Cass. 1ère Civ. 13 mai 1998, n°96-17374
Article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Article 73 du Décret 72-678 1972-07-20 JORF 22 juillet 1972

L'agent immobilier peut-il obtenir des dommages intérêts lorsque la faute du mandant l'a privé de la réalisation de la vente ?

Réponse :
Oui. La Cour de cassation a indiqué que si les parties s'entendent pour évincer l'intermédiaire, celui-ci peut demander des dommages-intérêts équivalents au montant de la commission, à charge par lui d'établir la fraude qu'il invoque.
Ainsi, si le mandant traite directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier, il commet une faute et engage sa responsabilité envers l'agent immobilier.
Cette circonstance doit être prévue par le mandat, et le montant des dommages-intérêts dus par le mandant est fixé contractuellement au montant de la commission.
De plus, l'agent immobilier peut obtenir réparation du préjudice qu'il subit du fait de l'acquéreur, à la condition d'établir la responsabilité délictuelle de ce dernier. En effet, l'agent immobilier n'est lié, par le mandat, qu'avec le mandant.
Il en est de même si le mandant n'informe pas l'agent immobilier du fait qu'il a vendu son bien et le prive ainsi de la réalisation de la vente, alors que l'agent immobilier a trouvé des acquéreurs potentiels. Par exemple, la Cour d'appel d'Aix en Provence a retenu la responsabilité du mandant qui n'avait pas immédiatement informé l'agence, alors qu'il avait trouvé un acquéreur, et qui n'avait pas répondu à la demande de régularisation d'un compromis présenté par l'agent immobilier.

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Références juridiques :
Article 6 de la loi n° 70-9 du 9 janvier 1970
Article 1146 et suivants du Code civil
Article 1382 et suivants du Code civil
Cass. Civ. 1, 13 mai 1998, pourvoi n° 96-15192
Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 30 mai 2006 (Micheletti / OK Immo)