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Définition Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique (ou emphytéose), régi par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime, est un contrat qui lie un locataire, c'est-à-dire l'emphytéote, à un propriétaire, dit le bailleur (aussi nommé « le sénéchal »). L'objectif de ce bail immobilier est que l'emphytéote valorise un fonds immobilier en réalisant des constructions, des plantations, des méthodes de cultures adaptées, des aménagements d'amélioration, des implantations, etc. Il doit faire usage du bien en bon père de famille, entretenir et maintenir le bien ; et doit par ailleurs s'acquitter des charges, taxes et impôts relatifs aux constructions ou aux terrains.

Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée, a minima 18 ans et qui peut aller jusqu'à 99 ans. Au terme du contrat, une emphytéose peut être reconduite ou prolongée obligatoirement par la signature d'un nouveau bail de même nature. La reconduction tacite pour ce type de bail n'est pas proposée.

Le bail emphytéotique offre des conditions véritablement avantageuses pour le locataire c'est-à-dire une location à un prix plus bas que celui du marché voire symbolique. Il s'engage en contrepartie à réaliser des travaux d'amélioration du bien loué. Il possède le plein droit d'effectuer tous types d'amélioration identifiés par le contrat de bail. Il peut également louer, sous-louer le bien en question, ainsi que vendre ou échanger le bail. Ce bail confère au preneur un droit susceptible d'hypothèque. Depuis la loi du 25 juin 1902, le locataire dispose d'un droit réel sur le bien immobilier : terrains, immeubles agricoles, industriels, commerciaux, logements d'habitation, etc... À la fin du bail, le bien ainsi que toutes ses améliorations reviennent au bailleur, sauf si une disposition contraire a été indiquée sur le contrat de bail.

Le propriétaire d'un bien immobilier, dans le cadre d'un bail emphytéotique, a le droit de résilier le bail dans le cas où le locataire ne respecte pas ou plus les termes du contrat, omet de payer le loyer pendant deux années de suite, ou effectue des détériorations graves sur le bien. Il peut aussi vendre ses droits de propriété du bien.

Le bail emphytéotique est en pratique utilisé par des investisseurs, des collectivités locales, ou de gros exploitants agricoles. Aujourd'hui, dans le cadre d'opérations immobilières de type implantation de ressources énergétiques, le bail emphytéotique retrouve ses lettres de noblesse. En effet, ce bail est largement utilisé pour l'installation et l'exploitation de fermes photovoltaïques ou éoliennes françaises, pour ne citer que cet exemple. En effet, en France, ce type de bail est souvent utilisé pour encourager le développement à long terme d'un terrain, d'une propriété, car il offre une certaine stabilité au locataire sur une période prolongée, tout en permettant au propriétaire de conserver la propriété du bien. Dans le cadre de projets d'infrastructures, de développements immobiliers ou de locations à long terme, les baux emphytéotiques sont les contrats appropriés.

En droit français, et selon l'Histoire, l'objet du contrat d'emphytéose était de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers, souvent mal ou peu cultivés, d'assurer la valorisation de leurs terres sans en supporter les charges.

La définition "bail emphytéotique" a été mise à jour le 22/11/2023

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