Définition Bail

Un bail est un contrat de location selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien immobilier, d'équipement ou d'installations pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.
En France, ne sont soumis aux formalités d'enregistrement que les baux de plus de 12 ans. La loi 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le bail d'habitation ou à usage professionnel soit écrit.

Quels sont les types de bail régis par la loi du 6 juillet 1989 ?

Réponse :
La loi du 6 juillet 1989 s'applique à la location de locaux vides, à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation), lorsque les locaux loués sont la résidence principale du locataire, personne physique.
Lorsque le locataire habite dans les locaux donnés à bail et exerce également, dans ces mêmes locaux, une profession libérale, le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bail est alors qualifié de bail mixte.
La loi du 6 juillet 1989 s'applique aussi aux garages, parkings, jardins et autres locaux loués de façon accessoire au local principal, par le même bailleur au même locataire.
Cette loi est d'ordre public : elle régit obligatoirement les baux qui entrent dans son domaine d'application.

ATTENTION
Certains types de bail sont régis par la loi du 1er septembre 1948.
Tel est le cas pour les baux conclus Pour des logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1948 :
    - lorsque le bail a été conclu avant le 23 décembre 1986. [Cependant, les locaux classés en catégorie IV ne sont pas soumis à la loi de 1989 mais à un statut spécifique.]
    - à Paris, et dans un rayon de cinquante kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris, ainsi que dans les communes dont la population municipale totale est supérieure à 4.000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10 000 habitants, ces populations s'évaluant d'après le recensement général de 1968 et enfin dans les communes de 4 000 habitants au plus dont la population municipale totale s'est accrue de plus de 5 % à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 par rapport au recensement précédent.

Références juridiques :
Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Article 1er de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Faut-il avoir la qualité de commerçant pour bénéficier du statut de bail commercial ?

Réponse :
Par principe, le statut de bail commercial bénéficie aux commerçants et industriels s'ils sont inscrits au registre du commerce et des sociétés, et aux artisans s'ils sont inscrits au répertoire des métiers.
La loi prévoit toutefois des dérogations et ouvre le bénéfice du statut au profit de preneurs qui ne sont ni commerçant inscrits au RCS ni artisans inscrits au répertoire des métiers.
Ainsi, l'article L. 145-2, 1, 1° du Code de commerce étend le statut de bail commercial aux établissements d'enseignement, qu'ils aient ou non un caractère commercial. Il faut toutefois, que les enseignements soient dispensés au moins en partie dans les locaux donnés à bail. Ont ainsi bénéficié de ce statut une auto-école et un établissement donnant des leçons d'équitation.
De plus, la loi de modernisation de l'économie prévoit deux nouvelles situations :
  - Le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut des baux commerciaux,
  - En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Enfin, la loi de modernisation de l'économie permet aux parties à un bail professionnel d'adopter le régime de bail commercial, conventionnellement et par dérogation à l'article 57 A de la loi de 1986.

Références juridiques :
Articles L 145-1 et L 145-2 du Code de commerce, modifié par les articles 41 et 43 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie
Article 57 A de la loi n° 86-1290 du 13 décembre 1986, modifié par l'article 43 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie

Qui doit prendre en charge le paiement de la commission de l'agent immobilier qui rédige un bail commercial ?

Réponse :
Contrairement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (article 5) régissant les baux d'habitation et qui prévoient le partage par moitié de la commission de l'intermédiaire entre le locataire et le bailleur, le statut des baux commerciaux ne réglemente pas la prise en charge des honoraires de l'agent immobilier qui prête son concours à l'établissement de l'acte de location et ce quelle que soit la forme de cet acte (acte sous seing privé ou acte notarié).
L'article 73 du Décret du 20 juillet 1972, prévoit que le mandat doit préciser le montant de La commission, ainsi que la ou les parties qui en ont la charge. Si la Commission est partagée, les clauses du mandat doivent indiquer les conditions et les modalités de ce partage.
Le montant ainsi que la répartition de la commission sont donc librement déterminées par les parties dans le mandat et reprises dans l'acte de location.
Les frais liés à la rédaction de l'acte sont en pratique supportés par le preneur.

Références juridiques :
Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Article 73 du Décret 72-678 1972-07-20 JORF 22 juillet 1972

Quelles sont les règles de répartition des frais de réparation entre bailleur et locataire en cas de silence du bail ?

Réponse :
En cas de silence du bail sur la répartition des frais de réparation, les parties doivent se référer aux règles générales édictées par le code civil pour les baux.
Le locataire n'est tenu de faire à ses frais que les réparations locatives et de menu entretien, telles qu'elles sont prévues à l'article 1754 du code civil. L'article 1720 du même code prévoit que les autres réparations qui n'ont pas le caractère de réparations locatives sont à la charge du bailleur.
L'article 1754 du code civil énumère un certain nombre de réparations mais la liste, aujourd'hui obsolète, n'est cependant pas limitative.
La jurisprudence a été amenée à réactualiser cette liste.
Le locataire est tenu d'entretenir les lieux et d'assurer le menu entretien tout au long du bail. Il ne peut pas soutenir qu'il n'est tenu qu'en fin de bail de restituer les locaux dans l'état où il les a reçus. Le locataire doit réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers, sauf s'il prouve que ces dégradations ont eu lieu sans sa faute.
Le bailleur peut être fondé à demander la résiliation du bail s'il démontre l'existence de désordres trahissant un défaut d'entretien grave et permanent.
Il est également tenu d'informer le bailleur d'une dégradation dont la réparation ne lui incombe pas pour permettre au bailleur de faire les travaux qui s'imposent. S'il ne le fait pas, il peut être condamné à supporter tout ou partie des frais de remise en état.

Références juridiques :
Articles 1720, 1754, 1755 et 1732 du Code civil
Cass. Soc 23 mai 1960 Bulletin civil 1960, n° 541
Cass. Civ. 3, 7 mars 1972 pourvoi n° 70-14409
Rép. Ministérielle JOAN 1950 p.2039

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