Définition Charges de copropriété

Les Charges de Copropriété sont les sommes dues par les copropriétaires au syndicat de copropriété. Il existe 2 types de charges :

• Les charges qui concernent les dépenses entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs ,
• Les charges qui concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

Quelles sont les différentes catégories de charges distinguées par la loi du juillet 1965 ?

Réponse :
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
L'article 10 de la loi de 1965 distingue deux catégories de charges : les charges générales et les charges spéciales.
La première concerne les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, telles que les dépenses relatives à l'entretien et à la conservation des canalisations communes, du gros œuvre qui est, en règle générale, une partie commune.

Les copropriétaires sont tenus de participer à ces charges proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

La seconde concerne charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement (ascenseurs…) : les copropriétaires sont tenus d'y participer en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Le règlement de copropriété peut aussi mettre à la charge de certains copropriétaires certaines charges dites spéciales.

Calcul des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont divisées en deux catégories régies par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ce sont les charges de conservation, d'entretien et d'administration et les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs.

Les premières couvrent les dépenses relatives à la conservation, l'entretien, et l'administration. Ces charges se répartissent entre tous les copropriétaires selon leur quote-part des parties communes.

La seconde catégorie des charges est relative aux dépenses liées par exemple aux interphones et digicodes, aux ascenseurs, au chauffage central et à la climatisation, aux gaines de vide-ordures, aux raccordements collectifs audiovisuels, .... Ces charges de services collectifs et équipements communs et se répartissant en fonction de l'importance du service ou de l'équipement à restaurer, pour chaque lot.

Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, un copropriétaire peut contester la répartition des charges, et intenter une action devant le tribunal judiciaire, s'il peut prouver que le montant de sa participation est supérieur de plus de 25% à la normale, ou bien que celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à la normale.

Références juridiques :

Articles 10 et 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Articles 3 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Article 45 du décret n° 67-223 du décret du 17 mars 1967

Cass. Civ. 3, 12 juillet 1995, pourvoi n° 93-414