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    Définition Location

    La location est la mise à disposition d'un logement ou d'une partie de logement en échange d'un loyer.

    Sur quels critères l'agent immobilier peut-il refuser la candidature d'une personne intéressée par la location d'un bien immobilier ?

    Réponse :

    La principale obligation de l'agent immobilier est de vérifier la solvabilité du locataire qui est un critère essentiel dans le choix du locataire, et l'agent immobilier doit effectuer des vérifications sérieuses. A défaut, il peut être condamné à réparer le préjudice subi par le bailleur. L'agent immobilier doit également demander au locataire les garanties qui s'imposent en fonction de la situation : dépôt de garantie, caution... En revanche, la loi sanctionne la discrimination lors de la location d'un logement. Il est interdit de refuser la location d'un logement à une personne en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. L'agent immobilier reconnu coupable de discrimination encourt une peine d'emprisonnement de 3 ans et une amende de 45 000 euros. Ainsi la Cour de cassation a-t-elle admis que la preuve d'une discrimination pouvait être rapportée par la production en justice de l'enregistrement d'une conversation téléphonique avec un agent immobilier, lequel avait refusé de préparer un bail au nom d'un locataire. L'agent immobilier a en conséquence été condamné pour discrimination. Référence juridique :

    Article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
    Articles 225-1 à 225-4 du Code pénal
    Cass. Civ. 1, 30 octobre 2008, pourvoi n° 07-11331
    Cass. Civ. 1, 18 octobre 2005, pourvoi n° 02-14788
    Cass. Crim, 7 juin 2005 (pourvoi n° 04-87354)

    Quels sont les documents que l'agent immobilier ne peut demander à un candidat à la location ?

    Réponse :

    Lorsque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, la réglementation fixe la liste limitative des documents que le bailleur peut demander au candidat à la location. Cette liste est fixée par le décret du 5 novembre 2015. Références juridiques :

    Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution

    Quels sont les éléments qui caractérisent une location meublée ?

    Réponse :

    En vertu de l'article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :

    1° Literie comprenant couette ou couverture ;
    2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
    3° Plaques de cuisson ;
    4° Four ou four à micro-ondes ;
    5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
    6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
    7° Ustensiles de cuisine ;
    8° Table et sièges ;
    9° Etagères de rangement ;
    10° Luminaires ;
    11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
    Un inventaire détaillé du mobilier doit être établi lors de la remise des clefs et signé par les parties.
    Références juridiques :

    Article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
    Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé

    Quelle est la durée minimale d'une location meublée ?

    Réponse :

    Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail doit avoir une durée minimale d'un an. A l'expiration du contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an, à moins que le bailleur ne donne congé (en respectant un préavis de trois mois) pour vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux. Le locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois.

    Cependant, si le locataire est un étudiant, et que le logement constitue sa résidence principale, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, et le bail ne se renouvelle pas par tacite reconduction. Cette disposition a été adoptée notamment à la demande des bailleurs qui, en zone touristique, souhaitent faire de la location saisonnière en été. La jurisprudence ainsi qu'une réponse ministérielle considèrent que lorsqu'un étudiant loue un appartement pour ses études, ce logement est considéré comme sa résidence principale.

    La loi prévoit également que, lorsque le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial qui vient à expiration ou lorsqu'il prévoit de cesser son activité, le contrat de bail peut avoir une durée inférieure à un an, et le bail doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

    Enfin, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, le bail est soumis aux règles générales du Code civil. Sa durée est ainsi librement déterminée par les parties. Il est donc possible de choisir une durée plus courte ou plus longue que celle d'une année. Le bailleur doit cependant veiller, si telle est sa volonté, à se ménager la possibilité de donner congé pendant le terme du bail. En effet, lorsque le bail est régi par le Code civil, les règles relatives au congé sont déterminées par le bail.

    Références juridiques :

    Article 25-12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
    Articles 1709 et suivants du Code civil
    Article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation
    Cass. Civ. 3 4 février 2009 n° de pouvoi07-20980


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