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Définition Servitude
La servitude est régie par l'article 637 du Code civil qui stipule que « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Son débiteur est appelé « fonds servant », et son bénéficiaire le « fonds dominant ».
La servitude peut s'éteindre de plusieurs façons comme par exemple si son usage devient impossible, s'il y a réunion de deux propriétés concernées, en cas d'abandon de la servitude par son bénéficiaire, ou bien si la servitude est inutilisée pendant 30 ans.
Pour être opposable aux tiers, la servitude doit faire l'objet d'un acte notarié, et doit aussi être publiée à la conservation des Hypothèques, et ce aux frais du demandeur.
Concernant les droits et obligations des servitudes légales ou conventionnelles de passage, selon l'article 701 du Code civil, le propriétaire du fonds servant doit accorder tout ce qui est indispensable à l'usage de la servitude, et ne pas gêner son libre usage. De son côté, le propriétaire du fonds dominant, doit garantir l'entretien et la réparation du passage, et les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude, sauf dans le cas où d'autres dispositions sont prévues. Cependant il ne doit apporter aucune modification pouvant aggraver la charge du fonds servant.
Le droit de passage
La servitude de passage se décline sous deux formes, la première est la servitude légale en cas d'enclave, et la seconde est la servitude conventionnelle de passage.
Pour les propriétés enclavées sans accès correct à la voie publique, un propriétaire peut se voir obligé de solliciter son voisin pour acquérir un passage. Il lui payera en contrepartie une somme qui sera calculée relativement aux préjudices qu'il peut causer, et ainsi le propriétaire pourra exploiter ses fonds. Cette somme peut être versée sous forme de capital ou de paiements périodiques. Du fait de la complexité de l'opération, il doit être question de nécessité et non pas de luxe. Par ailleurs, c'est uniquement le propriétaire du terrain enclavé qui peut exercer son droit.
Selon la loi, ce sont les accès nécessitant des travaux hors de proportion, qui sont considérés comme passages insuffisants. Le droit du propriétaire s'applique sur le passage le plus court ou le moins nuisible au fonds servant. Si les deux parties ne conviennent d'aucun accord, il faut avoir recours au Tribunal judiciaire, qui décidera s'il y aura lieu de la servitude et du montant de l'indemnité.
La servitude conventionnelle de passage est un traité entre deux voisins, qui doit être rendu formel par écrit et faire l'objet d'un acte notarié. Le contrat doit préciser les procédés selon lesquels la servitude sera exercée et entretenue, ainsi que le montant de l'indemnité qui sera allouée.
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