Newsletter Novembre 2018 - Enquête

Loi Élan et location meublée

La loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, définitivement adoptée au Sénat le 16 octobre, rebat les cartes de la location meublée. Entre l'instauration d'un bail mobilité et le renforcement des sanctions pour les locations touristiques, le texte revient sur l'encadrement des loyers. Explications.

La loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, définitivement adoptée au Sénat le 16 octobre, rebat les cartes de la location meublée. Entre l'instauration d'un bail mobilité et le renforcement des sanctions pour les locations touristiques, le texte revient sur l'encadrement des loyers. Explications.

Un nouveau bail baptisé « mobilité »

C'est la grande nouveauté. Ce bail s'adresse à tout locataire justifiant d'une formation professionnelle, d'études supérieures, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage, ou d'une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Il est conclu pour une durée d'un mois minimum à dix mois maximum, en principe non renouvelable. Cependant, il pourra faire l'objet d'un avenant modifiant la durée, mais celle-ci ne devra pas excéder dix mois. Si le locataire a besoin d'une location pour une durée supérieure, il pourra alors bénéficier d'un contrat meublé classique en résidence principale pour une durée d'un an ou de neuf mois dans le cas d'un étudiant. Enfin, sans dépôt de garantie, ce bail pourra être adossé à la garantie Visale, la caution d'Action Logement.

Renforcement des sanctions dans les meublés touristiques

Les obligations concernant les particuliers qui louent un logement de manière saisonnière via des plateformes ou de particulier à particulier sont renforcées. Désormais, le propriétaire qui n'enregistre pas son meublé de tourisme dans une commune où cela a été rendu obligatoire s'exposera à une amende de 5 000 euros (contre 450 euros aujourd'hui). De même, dans les communes où la location d'un meublé de tourisme nécessite une déclaration préalable soumise à enregistrement, les plateformes qui ne mentionneraient pas ce numéro dans les annonces risqueront 12 500 euros d'amende. La loi précise également que, dans les communes concernées, le bailleur ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. En cas de dépassement sans justification, il s'expose à une amende de 10 000 euros. L'amende passe alors à 50 000 euros par logement pour les plateformes qui n'auraient pas bloqué les locations au-delà de ces 120 jours annuels. Une amende de 10 000 euros est également prévue dans le cas où le bailleur ne transmet pas à la commune un décompte des jours de location dans un délai d'un mois.

Le retour de l'encadrement des loyers

Ce dispositif, créé par la loi Alur en 2014 et annulé par le tribunal administratif il y a un an à Lille puis à Paris, au motif que l'encadrement devait en principe s'appliquer à l'ensemble d'une agglomération et pas uniquement à une partie de celle-ci, fait son retour dans la loi Élan. L'encadrement des loyers est désormais optionnel : il pourra être appliqué après demande des autorités compétentes auprès du préfet pour une durée d'expérimentation de cinq ans. Le préfet ne pourra accepter la demande que sous certaines conditions : écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logements en construction faible et des perspectives limitées de production. Le préfet a aussi la possibilité de prononcer une amende administrative contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré.

Attention ! Dans les zones tendues (28 agglomérations), le marché locatif est déjà soumis à un encadrement des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Les loyers ne peuvent être révisés qu'en fonction de l'IRL (Indice de Référence des Loyers).

Le complément de loyer, toujours imprécis

Le complément de loyer est une augmentation du prix du loyer au-dessus du plafond prévu par les règles d'encadrement des loyers. Dans le cadre d'une location meublée, sont inclus les équipements et les services, ainsi que les caractéristiques et la localisation du bien. Mais la loi Élan reste encore floue sur la définition exacte du complément de loyer.