Estimation d'une agence immobilière

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  • Combien vaut une agence immobilière ?

    De manière générale, la valorisation du fonds de commerce d’une agence immobilière s’établit sur une moyenne de :

    - 2 à 3 fois le chiffre d’affaires H.T annuel pour une activité de gestion locative.

    - 15 à 35% du chiffre d’affaires H.T. annuel pour une activité transaction.

    - 1 à 1,5% du chiffre d’affaires H.T annuel pour une activité de syndic.

    Mais, il faut savoir qu’il existe une multitude d’autres méthodes qui permettent de calculer la valeur d’une agence immobilière, que l’on parle de cession d’un fonds de commerce ou de cession de parts sociales.

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    Comment estimer le fonds de commerce d'une agence immobiliere ?

    Il existe différentes procédures pour calculer la valeur du fonds de commerce d'une agence immobilière. C’est une opération complexe. Elle impose le cumul de plusieurs méthodes différentes afin de déterminer le prix le plus juste.

    - La méthode comparative : c’est une manière expérimentale qui permet de fixer une fourchette de prix dans laquelle se situe un fonds de commerce, avec comme référence, des affaires équivalentes qui se sont déjà vendues dans le quartier.

    - L’étude financière : elle permet de calculer la valeur d’un fonds de commerce sur des éléments comptables. Plusieurs ressources sont utilisées :
    • L’étude du chiffre d’affaires et des résultats de son agence immobilière.
    • La méthode sur les mouvements de liquidité : cette méthode également appelée « Cash-Flow » ou flux de trésorerie et permet de mesurer les entrées et les sorties de liquidités sur une période établie.

    Celui-ci se calcule de la manière suivante :
    PRODUITS ENCAISSES – CHARGES DECAISSEES = CASH-FLOW
    A l’issue de ce calcul, si le cash-flow de l'agence immobilière est positif, l’affaire est rentable.

    • L’excédent brut d’exploitation (EBE) qui est un indicateur de rentabilité en prenant en compte le nombre d’années d’exploitation et l’endettement.
    • L’Actif Net Réévalué : l’ANR est une méthode qui consiste à établir la différence entre la valeur des actifs nets et la valeur des passifs et dettes nettes.

    - L’évaluation par barème : l’estimation de l'agence immobilière se base sur un pourcentage du chiffre d’affaires annuel.

    L’évaluation de l'agence doit également prendre en compte des critères extérieurs qui viennent s’ajouter tels que :
    - Un litige ou une action en justice qui pourraient dévaloriser l’agence.

    - Une forte concurrence des agences immobilières locales.

    - L’emplacement de son agence.

    - L’état des murs et des locaux.

    - La facilité d’accès à l'agence (parking, accès handicapé, axes routiers…)

    - etc.

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    Comment évaluer une agence immobilière ?

    La méthode la plus utilisée pour l’estimation d’une agence immobilière est la méthode comparative. Ce dispositif réservé aux professionnels impose une très bonne connaissance du marché local.
    L’évaluation par barème est également applicable dans la mesure où l’on retient la moyenne du chiffre d’affaires des 3 dernières années en détaillant l’activité gestion, location, transaction et syndic.

    Dans les études financières, la méthode des cash-flows est difficilement utilisable pour évaluer une agence immobilière qui exercerait exclusivement de la transaction immobilière, l’activité de transaction est fluctuante et difficilement modélisable. Elle s’adapterait plus facilement aux activités de gestion et de syndic qui apportent des recettes régulières.

    A toutes ces méthodes doivent également s’ajouter un certain nombre de critères qui vont soit augmenter soit baisser la valeur de l'agence :

    - Le nombre de mandats en cours
    - L’emplacement de l’agence immobilière : est ce qu’il y a un parking à proximité ? Le quartier est-il très fréquenté ? L’agence est-elle visible ?
    - L’agence est-elle affiliée à une franchise ?
    - Combien y-a-t-il d’agences immobilières concurrentes dans le quartier ?
    - La clientèle est-elle diversifiée ou quelques gros clients constituent à eux seuls la majorité du chiffre d’affaires ?
    - Quelle est la réputation de l’agence ?
    - Quelle est la part du chiffre d’affaires produit par le cédant ?

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    Cession fonds de commerce ou cession de parts sociales : quelle est la meilleure solution ?

    Dans le cas de la vente d’une agence immobilière, il est possible de céder le fonds de commerce ou les parts sociales de la société.
    Ces deux options ont des modalités légèrement différentes.

    - Qu’est-ce qu’une cession de parts sociales ?
    Une part sociale est une fraction du capital d’une Société commerciale.
    Une cession de parts sociales est une transmission de propriété d’un associé (le cédant) à un acquéreur (le cessionnaire). Cette cession peut concerner une partie ou la totalité des parts de la Société.
    La cession de parts s’apparente donc à une vente, une donation ou éventuellement à un échange de parts.
    Celle-ci peut concerner :

    - Des tiers
    - Les conjoints, ascendants ou descendants
    - Un coassocié

    Dans le cas d’une vente de parts sociales d’une agence immobilière, l’actif et le passif sont cédés. C’est-à-dire que le rachat concerne l’ensemble du patrimoine de l’entreprise soit : ses actifs, dettes et trésorerie à hauteur du nombre de parts cédées.
    L’acheteur devra donc supporter tout le passif, positif comme négatif de la gestion de l’entreprise et devra tenir les engagements du prédécesseur.

    - Qu’est-ce qu’une cession de fonds de commerce d'agence immobilière ?

    Dans le cas d’une cession du fonds de commerce d'une agence, seuls les actifs sont cédés. Cela concerne donc le bail, la clientèle, l’enseigne, les véhicules, le matériel : tous les biens corporels et incorporels.
    A l’instar de la cession de parts sociales, l’acheteur du fonds de commerce est également obligé de poursuivre le contrat des employés en poste et de conserver tous les avantages de leur ancienneté.

    - Quid des transferts de mandats ?

    Attention, dans les deux cas, selon l’article L141-5 du code du commerce et les spécificités apportées par la loi Hoguet, les vendeurs et bailleurs ne sont pas considérés comme des clients de l’agence. Les mandats sont considérés comme des contrats d’exploitation et ne peuvent en aucun cas être cédés en même temps que le fonds de commerce de l'agence sauf disposition contraire (clause de transfert).
    Il faudra le cas échéant prévoir une nouvelle signature des mandats au profit de l’acquéreur.

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    Comment vendre un portefeuille de gestion immobilière ?

    La transmission d’une clientèle d’administrateur de biens s’effectue également dans le respect de loi Hoguet et des règles régissant la cession du fonds de commerce d'une agence immobilière. Vendre un portefeuille de gestion immobilière peut se faire par la cession partielle du fonds de commerce seulement si les mandats de gestion comportent une clause de transfert.
    Sinon, pour plus de simplicité, la vente se fera par la cession des parts sociales de l’entreprise.

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    Quels sont les points à ne pas négliger lors de l’achat d’une agence immobilière ?

    La reprise d’une agence immobilière est le projet d’une vie et demandera de l’implication : du temps, de l’énergie, du professionnalisme et de la rigueur.
    Avant d’acter ce projet, il peut être utile de porter son attention sur quelques points primordiaux qui permettront d’aborder sans mauvaises surprises cette acquisition :

    - Tout d’abord concernant le local :

    l’étude du droit au bail: il faudra examiner avec attention les clauses du droits au bail et les conditions de sa reconduction.
    L’analyse des locaux : la superficie est-elle adaptée à la future activité ? L’état des locaux est-il bon ? la taille de la vitrine est-elle assez grande pour afficher les annonces ? Le local est-il accueillant ?
    L’emplacement du local : une étude minutieuse de l’emplacement du local est nécessaire afin de s’assurer qu’il est bien visible et facile d’accès. Il conviendra de vérifier qu’un parking est présent à proximité et que la rue est suffisamment passante pour attirer futurs acheteurs et acquéreurs. Une bonne desserte du quartier par les transports en commun sera un point fort.

    - Le personnel : la motivation de l’équipe en place est un critère essentiel. Discuter avec l’équipe permettra de connaitre leurs motivations mais également leurs craintes engendrées par le changement venir.

    - Il faudra également porter une attention particulière à la concurrence :
    Est-ce que les agences à proximité sont nombreuses ? Il est important de se renseigner sur l’activité et le type de clientèle des agences voisines afin de pouvoir se démarquer.

    - La clientèle : est-elle composée de professionnels ou de particuliers ? Il est important de s’assurer que l’essentiel du chiffre d’affaires n’est pas apporté par quelques gros clients.

    - La communication et le marketing : quelle est la stratégie commerciale de l’agence ? Le site Internet est-il efficace et développé ? Le référencement est-il bon ?

    - L’agence est-elle rentable ? Une étude approfondie du chiffre d’affaires sera réalisée. Elle permettra en autre d’estimer la valeur de l’agence immobilière.

    - Enfin, il est fondamental de connaître les raisons qui poussent le vendeur à céder son agence immobilière. Un départ en retraite est une explication rassurante. Un défaut de rentabilité mènera à un examen plus approfondi pour en connaître les raisons.

    L’estimation, l’évaluation, l’achat ou la vente d’une agence immobilière sont des procédés complexes qui nécessitent des analyses approfondies soignées. Confier ce projet à un professionnel de la vente d’agences immobilières assure une estimation précise et un accompagnement sérieux pour mener à bien un projet décisif.

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