Dans le cadre d’une location, le bailleur a une obligation de délivrance. Il doit donner au locataire un bien conforme à sa destination, permettant donc l’exploitation du fonds de commerce prévu, s’agissant d’un bail commercial. Cette obligation se poursuit tout au long du bail et donne lieu à de nombreuses jurisprudences. Mais lorsqu’il y a vente des murs commerciaux, l’acheteur peut-il être tenu de faire les travaux nécessaires à l’entretien du bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ?
C’est à cette question que répond la Cour de Cassation dans un arrêt du 21 février 2019. Elle rappelle les conditions de l’obligation de délivrance en bail commercial, et ses conséquences en cas de cession des murs en cours de bail.
Dans cette affaire, le local loué était en très mauvais état. Le bailleur avait été condamné à effectuer des travaux. Quelques mois plus tard, le local loué était vendu aux enchères.
Le locataire demandait, en appel, à ce que l’acquéreur du local soit condamné avec le précédent propriétaire à effectuer les travaux.
La cour d’appel accueille cette demande et condamne le nouveau propriétaire, in solidum avec l’ancien bailleur, à réaliser les travaux.
Le nouveau propriétaire se pourvoit en cassation considérant que le vendeur n’est pas déchargé, du fait de la vente, de réaliser les travaux nécessaires pendant qu’il était encore propriétaire et qu’il devait seul les payer. Il estime que la vente aux enchères ne transmet pas à l’acheteur la charge financière des travaux incombant à l’ancien propriétaire.
La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel et précise que depuis l’acquisition, le nouveau propriétaire était tenu envers le locataire d’une obligation de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué.
La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point : le bailleur doit remplir son obligation de délivrance lors de la prise d’effet du bail mais aussi pendant toute la durée de celui-ci. Concernant le bail commercial, le bailleur doit donc maintenir l’état du bien pour qu’il puisse être exploité conformément à sa destination contractuelle.
La Cour de cassation formule sa décision de manière générale, sans la limiter aux situations de ventes aux enchères du bien loué. Dès lors que le bien objet de la vente nécessite des travaux, réparations ou toute intervention de la part du bailleur, l’acquéreur pourra y être tenu du fait de l’obligation générale de délivrance du bien, qui court tout au long du bail.
Références juridiques :
Arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2019 n° 18-11.553
Articles 1719 et 1720 du code civil
