Devenir propriétaire est un beau projet. Mais entre la recherche du logement de ses rêves, l'obtention d'un prêt, le passage chez le notaire, le parcours sera long. Suivez le guide pour acquérir un bien immobilier en toute tranquillité.
Calculez votre capacité d'emprunt
C'est la première démarche à effectuer : s'interroger sur les conditions requises pour la réalisation de votre projet. Inutile en effet de commencer les visites tant que vous ignorez votre capacité d'endettement, c'est-à-dire de remboursement. Pour cela, vous pouvez contacter soit votre banque, soit un courtier en crédit immobilier qui comparera les critères des organismes financiers. Quelle que soit la solution retenue, l'établissement étudiera votre situation familiale, professionnelle et bancaire. La décision d'une banque pour l'octroi d'un prêt repose sur plusieurs critères, dont essentiellement :
. votre profession et votre statut (CDI, CDD, intérimaire...) ;
. vos revenus ;
. votre capacité d'épargne. Un acquéreur au revenu modeste mais qui épargne inspirera autant confiance, voire plus, qu'un acquéreur à fort revenu mais sans cet esprit d'épargne ;
. le taux d'endettement. Les banques prêtent en général jusqu'à un tiers des revenus nets de l'acquéreur (33 %). À partir de ce taux d'endettement, la banque calcule le « reste à vivre », qui correspond à la somme restante après paiement de l'échéance du prêt et des charges ;
. la gestion des comptes bancaires. Tout organisme bancaire est très à cheval sur le comportement financier du ménage. Les incidents de paiement survenus au cours des trois derniers mois seront des facteurs négatifs pour l'emprunteur ;
. l'apport. Plus celui-ci est important, plus le profil financier sera considéré comme bon et peu risqué par l'établissement. Néanmoins, dans certains cas, un financement peut être possible, même sans apport.
Vérifiez si vous avez droit à des aides
Prêt à taux zéro (PTZ), prêt d'accession sociale (PAS), prêt employeur, vous pouvez compléter votre apport personnel par différentes aides.
. Le prêt à 0 %. Le PTZ est un prêt aidé de l'État accordé en fonction de la localisation du bien, des ressources du ménage et du nombre de personnes qui le composent. Son montant est plafonné à 40 % du coût de l'opération.
. Le prêt d'accession sociale. Le PAS s'adresse aux ménages plus modestes. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État pour financer la construction ou l'achat d'un logement.
. Le prêt employeur. Si votre entreprise compte plus de 20 salariés, renseignez-vous auprès de votre direction, vous avez peut-être le droit de contracter un crédit immobilier compris entre 8 000 et 15 000 euros à des taux très avantageux.
Déterminez avec précision votre budget
Aucun détail ne doit être négligé pour que votre rêve d'achat ne se transforme pas en cauchemar. Outre le prix d'achat, d'autres frais viennent se greffer dans l'acquisition d'un logement.
Les frais liés au crédit immobilier
. Les frais de dossier bancaire. Ces frais, destinés à rémunérer la banque pour l'instruction de votre dossier de prêt, peuvent atteindre jusqu'à 1% du montant de votre prêt. C'est frais sont négociables et dans le cas d'un courtier, celui-ci peut les prendre à sa charge.
. L'assurance du prêt. Il est désormais possible de négocier la tarification bancaire de l'assurance (contrat de groupe) et même de choisir une assurance séparée du prêt (délégation d'assurance), avec d'importantes économies à la clé.
. La garantie. Une garantie de prêt immobilier permet à l'organisme bancaire de s'assurer le remboursement du crédit en cas de défaillance de l'emprunteur. La garantie peut être : l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), une société de cautionnement.
Les frais liés à l'acquisition du logement
Une acquisition implique un ensemble d'impôts et de taxes. Le rôle du notaire, entre autres, est de collecter ce que l'on nomme les droits de mutation. Il se rémunère pour sa part, via des honoraires, qui s'ajoutent aux droits de mutation. Ces frais représentent généralement de 7 à 8 % du prix de vente pour un logement ancien ou un terrain et entre 2 et 3 % pour un bien neuf.
Les frais après l'achat
Être propriétaire implique de nouveaux frais auxquels vous n'étiez pas assujetti en tant que locataire. Vous paierez ainsi chaque année votre taxe foncière, dont le montant est variable suivant la localisation de votre bien. Par ailleurs, si vous achetez un appartement, vous serez amené à honorer des charges de copropriété pour faire face notamment à l'entretien des parties communes.
