Bail d'habitation : Les modalités de répartition des charges entre locataire et propriétaire

Les charges locatives sont des sommes dues par le locataire au bailleur en contrepartie de :

- services rendus liés à l’usage du bien (eau froide/chaude…)

- dépenses d’entretien courant et de menues réparations (entretien ascenseur, espaces verts… )

- impositions relatives aux services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères…)

Dans le cadre d’un bail d’habitation, pour une résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la liste des charges locatives est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Cette liste est impérative et limitative. Il n’est donc pas possible d’y déroger ou de demander le paiement au locataire d’autres dépenses que celles figurant dans cette liste.

Quelles sont les modalités de versement des charges locatives ?

Les charges peuvent être payées selon 3 modalités :

- de façon ponctuelle : Cette formule est généralement utilisée pour les maisons individuelles : la seule charge à acquitter est souvent la TEOM.

- mensuellement : Cette formule est utilisée pour les logements situés dans un immeuble collectif en copropriété ou en monopropriété.

Le locataire verse chaque mois une provision pour charges, fixée en fonction des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les charges versées par provision font alors l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Durant 6 mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition du locataire. Le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

- Via un forfait de charges, qui ne peut être prévu que dans le cadre d’une colocation, d’un logement meublé, ou du bail mobilité. Le montant du forfait de charges est fixé selon les mêmes modalités que la provision sur charges et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Le bail devra mentionner ce montant et la périodicité de versement.

Le forfait ne donne lieu à aucune régularisation contrairement à la provision pour charges, ni à aucun complément.

Les charges à la fin du bail

Lorsque les charges sont payées via le forfait de charges, aucun complément et aucune régularisation ne peuvent être demandés.

Lorsque les charges sont payées ponctuellement, le gestionnaire veille à les imputer sur le dépôt de garantie (ex : TEOM au prorata temporis). Lorsque le bail prévoit des provisions, si le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur, ou son gestionnaire, procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision de 20 % maximum du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, si elle est dûment justifiée. Dans le mois qui suit l’approbation des comptes, le bailleur effectue la régularisation définitive et restitue le solde au locataire.

A noter : les parties peuvent convenir amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Attention, le délai de prescription concernant le paiement des charges notamment, lorsque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, est de 3 ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de demander le paiement des charges ou d’effectuer la régularisation annuelle.

Sources:

- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables

- Articles 23 et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986